Признание обмена жилыми помещениями недействительным. Защита прав граждан при признании обмена недействительным В результате признания обмена жилыми помещениями недействительным

14.05.2020 Кредитные карты

Комментарий к статье 75

В соответствии с комментируемой ст. 75 обмен жилых помещений может быть признан недействительным.

1. Статья определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма.

Формулировка ч. 1 комментируемой статьи предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. ст. 166 - 181 ГК РФ.

2. В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кодекс не предусматривает исключений из этого общего правила, поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения. Иными словами, последствием признания сделки по обмену жилыми помещениями недействительной является двухсторонняя реституция.

3. Часть 3 комментируемой статьи возлагает на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.

Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому на лицо, указанное в ч. 3 комментируемой статьи, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи с оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

При этом представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена.

Однако для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Например, в гражданском праве причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.

Еще по теме Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным:

  1. 6.1. Ответственность за нарушение жилищного законодательства
  2. § 3. Правовое регулирование отдельных инвестиционных договоров и соглашений
  3. Строительные комплексы и отдельные строительные объекты
  4. Специфика правового регулирования жилищных отношений в США и РФ (историко-сравнительные аспекты).

- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг -

Келебай Е., Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова.

Согласно ч. 1 ст. 75 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) "обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом" <1>. Обращает на себя внимание то обстоятельство, что ст. 75 ЖК РФ отсылает только к тем основаниям, "...установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной...", по которым обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным именно судом. Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) "Оспоримые и ничтожные сделки" "сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)". Таким образом, в буквальном понимании норма ч. 1 ст. 75 ЖК РФ не предоставляет возможности применения к обмену жилыми помещениями тех оснований недействительности сделок, установленных гражданским законодательством, по которым сделка является недействительной и без признания ее таковой судом, т.е. является ничтожной.

<1> Согласно § 2 гл. 9 ГК РФ недействительной может признаваться сделка. Обмен жилых помещений - это определенная совокупность элементов юридического состава, включая сделки. Например , составление и подписание договора об обмене жилыми помещениями - сделка. Но решение органа опеки и попечительства о даче согласия на обмен - это административный ненормативный правовой акт (а не сделка), направленный на изменение жилищных прав и обязанностей. Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления. Если один элемент юридического состава (сделка или административный акт) признается недействительным, то недействительным станет весь юридический состав как правовой результат.

Нет никаких причин для расширительного толкования слов "обмен... может быть признан судом недействительным..." <2>, включая в него и случаи применения судом последствий недействительности ничтожной сделки. Всегда что-то одно: либо признание судом сделки недействительной (и это - оспоримая сделка согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ), либо применение судом последствий недействительности ничтожной сделки. Если бы законодатель в ЖК РФ подразумевал оба случая - он должен был бы оба их перечислить.

<2> Часть 1 ст. 75 ЖК РФ.

Иной подход, позволяющий считать, что речь в ч. 1 ст. 75 ЖК РФ идет как об оспоримых, так и о ничтожных сделках, основан на разъяснении, содержащемся в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": "Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной". Однако на это следует возразить следующим.

Во-первых, в рамках реализации права на иск может быть заявлено практически любое требование, что вовсе не означает, что подобный иск будет удовлетворен. Во-вторых, ст. 166 ГК РФ прямо называет исковое требование, предъявляемое в суд в подобном случае, - это "требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки" (п. 2). Ведь в случае оспоримой сделки содержащееся там же наименование искового требования звучит как "требование о признании оспоримой сделки недействительной". В-третьих, в самом разъяснении Пленумов указано, что констатация судом того, что сделка является ничтожной, должна содержаться в мотивировочной части решения суда, а вовсе не в резолютивной, что подтверждает то, что суд принимает решение по иску о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а не по иску о признании ничтожной сделки недействительной. Конечно, можно возразить, что суд при рассмотрении дела проводит правовую экспертизу того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, и, придя к тому или иному выводу, либо признает оспоримую сделку недействительной и применяет последствия ее недействительности, либо применяет последствия недействительности ничтожной сделки. Однако в резолютивной части указание на признание судом ничтожной сделки недействительной будет отсутствовать, а это означает, что и юридически, и фактически суд рассматривает дело и принимает решение именно по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а не по требованию о признании этой ничтожной сделки недействительной.

Как же быть, неужели договор об обмене жилыми помещениями не может являться ничтожной сделкой? А если такой договор совершен, например, гражданином, признанным недееспособным <3> или малолетним <4>? Разумеется, договор об обмене жилыми помещениями в этих случаях будет являться ничтожной сделкой, но не в силу ст. 75 ЖК РФ (на ее основании к такому выводу прийти невозможно), а в силу ч. 1 ст. 7 ЖК РФ <5>.

<3> Статья 171 ГК РФ.
<4> Статья 172 ГК РФ.
<5> "Применение жилищного законодательства по аналогии".

Отметим, что о применении норм гражданского законодательства к жилищным отношениям почему-то говорится в ст. 7 ЖК РФ, называющейся "Применение жилищного законодательства по аналогии", а в ст. 8 ЖК РФ "Применение к жилищным отношениям иного законодательства", в которой об этом и должно было бы говориться, под "иным законодательством" имеется в виду почти исключительно законодательство административное.

Каким является договор об обмене жилыми помещениями, не соответствующий закону или иным правовым актам <6>, - оспоримым или ничтожным? К нарушениям закона относится, в частности, неполучение согласия наймодателя и, в соответствующем случае, органов опеки и попечительства на обмен, неполучение согласия членов семьи нанимателя на обмен - при совершении обмена в общем, а не в принудительном порядке. Речь идет о применении ст. 168 ГК РФ "Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам" - такая сделка "...ничтожна, если закон не устанавливает...", что она "...оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения" <7>. С одной стороны, в ЖК РФ нет отдельной нормы, в которой говорилось бы прямо об оспоримости договора об обмене жилыми помещениями по этому основанию. Следовательно, напрашивается вывод о ничтожности такого договора. Ведь из того, что ч. 1 ст. 75 ЖК РФ имеет отношение только к основаниям оспоримости сделок, сама по себе вовсе не следует оспоримость договора об обмене, не соответствующего требованиям закона или иных правовых актов, несмотря на содержащееся в ч. 1 ст. 75 ЖК РФ утверждение, что обмен "...может быть признан судом недействительным... в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований...", предусмотренных ЖК РФ. Например , если обмен совершен с нарушением одного из условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается, т.е. в нарушение требований ст. 73 ЖК РФ, соответствующий договор об обмене жилыми помещениями должен считаться ничтожным. С другой стороны, может показаться, что в силу указания на признание договора об обмене недействительным именно судом он является оспоримым. Однако такому пониманию противоречит то, что когда гражданский закон говорит об оспоримости сделки, то он одновременно очерчивает круг лиц, по иску которых сделка может быть признана судом недействительной. Логично предположить, что договор об обмене, заключенный в нарушение требований закона и иных правовых актов, может быть признан недействительным по иску любого заинтересованного лица, а не только, скажем, наймодателя или нанимателя-обменщика. Следовательно, здесь должна применяться та же ст. 7 ЖК РФ.

<6> Статья 168 ГК РФ.
<7> Там же.

Важность квалификации недействительной сделки в качестве оспоримой или ничтожной, как известно, связана с применением исковой давности. "...По требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки..." она составляет три года, а "...по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности..." - один год <8>.

<8> Статья 181 ГК РФ "Сроки исковой давности по недействительным сделкам".

Теперь о последствиях недействительности договора об обмене жилыми помещениями. В жилищном законодательстве их два. Часть 2 ст. 75 ЖК РФ предусматривает переселение сторон соответствующего договора об обмене жилыми помещениями "...в ранее занимаемые ими жилые помещения", а ч. 3 ст. 75 ЖК РФ устанавливает, что, "если обмен жилыми помещениями... признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена" <9>.

<9> Под убытками, как известно, подразумеваются "...расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)" (ст. 15 ГК РФ "Возмещение убытков").

Однако в ГК РФ в зависимости от основания признания сделки недействительной содержатся соответствующие последствия недействительности такой сделки. В случае если договор об обмене жилыми помещениями признается недействительным по основанию, установленному ГК РФ, какие последствия недействительности следует применять - установленные в соответствующих нормах ГК или те, о которых сказано в ч. ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ? С одной стороны, выбор вроде бы должен быть сделан в пользу ч. ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ как норм специального (жилищного) закона, тем более что норма ч. 1 ст. 75 ЖК РФ содержит отсылку только к основаниям для признания сделки недействительной, установленным гражданским законодательством, но ничего не говорит о том, какие последствия недействительности должны наступить - установленные гражданским же законодательством или только те, которые указаны в ч. ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ.

С другой стороны, будет ли правильным отрывать основания для признания сделки недействительной от последствий, связанных с таким признанием? Ведь нормы ГК РФ, в которых названы такие последствия, тоже могут рассматриваться как специальные, т.к. на эту специальность указывают определенные характеристики, например, субъекта правоотношения, содержащиеся в самих основаниях.

Если двигаться по второму из указанных путей, как применяются последствия, указанные в ГК РФ, и те, о которых говорится в ч. ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ, - может быть, в дополнение друг к другу? Последнее предположение, безусловно, ясности в понимание обсуждаемой ситуации не добавляет. И если отдавать приоритет правилам, содержащимся в ЖК РФ, то как быть в случае, когда необходимо применить последствия недействительности ничтожной сделки? Ведь, как уже отмечалось, ст. 75 ЖК РФ на ничтожные сделки не распространяется.

Так, обязанность возместить другой стороне только реальный ущерб без упущенной выгоды предусмотрена абз. 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ "Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным" <10>, п. 1 ст. 172 ГК РФ "Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет" <11>.

<10> Ничтожная сделка.
<11> Ничтожная сделка.

Вопрос о том, какие последствия недействительности применять, остается открытым. Игнорировать его, ссылаясь на безусловный приоритет жилищного закона как специального и расширительное толкование формулировок ст. 75 ЖК РФ о признании судом обмена недействительным, представляется неправильным.

Требуется привести ст. 75 ЖК РФ "Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным" в следующий вид (de lege ferenda):

"1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным (или к нему могут быть применены судом последствия недействительности ничтожной сделки) по основаниям недействительности сделок, установленным гражданским законодательством, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.

  1. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным или применения к нему судом последствий недействительности ничтожной сделки стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
  2. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным (или к нему применены судом последствия недействительности ничтожной сделки) вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена".

Чтобы исключить применение к обмену жилых помещений тех последствий недействительности, которые предусмотрены соответствующими статьями ГК РФ, потребовалось бы дополнить ст. 75 ЖК РФ еще одной частью, которая могла бы выглядеть следующим образом: "4. Последствия, указанные в частях 2 и, в соответствующем случае, 3 настоящей статьи, применяются вне зависимости от оснований недействительности сделок, установленных гражданским законодательством".

Однако подобный подход приводил бы к тому, что, например, признание обмена недействительным как сделки, совершенной под влиянием заблуждения, если при этом ни одна из сторон не действовала неправомерно, не влекло бы никаких иных последствий, кроме переселения сторон в ранее занимаемые ими жилые помещения, что являлось бы несправедливым по отношению к незаблуждавшейся стороне. Поэтому вопрос о том, какие последствия недействительности следует применять в том или ином случае, требует дополнительного законодательного регулирования.

  • 8. Переустройство и перепланировка жилого помещения.
  • 9. Условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые.
  • 11. Понятие и виды договора найма жилого помещения. Аренда жилых помещений.
  • 12. Условия и порядок принятия граждан на учет для улучшения жилищных условий.
  • 13. Понятие и критерии нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий.
  • 14. Порядок и основания признания граждан малоимущими
  • 15. Отдельные категории граждан, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеющие право на предоставление жилых помещений по договору социального найма.
  • 16. Сохранение права стоять на учете в качестве малоимущих или иных указанных в законе категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
  • 18. Внеочередное предоставление жилых помещений по договору социального найма.
  • 19. Требования, предъявляемые к жилым помещением, предоставляемым по договору социального найма
  • 20. Порядок предоставления жилых помещений из фонда социального использования.
  • 21. Заселение жилых помещений, освободившихся в коммунальных квартирах.
  • 22. Договор найма жилого помещения в фонде социального использования. Понятие, порядок заключения, стороны, предмет.
  • 23. Основные права и обязанности сторон по договору социального найма.
  • 24. Понятие и правовое положение членов семьи нанимателя по договору социального найма.
  • 25. Вселение нанимателем по договору социального найма членов семьи в жилое помещение
  • 26. Регистрация граждан по месту жительства или по месту пребывания и ее правовое значение
  • 27. Плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. Субсидии и компенсации при оплате жилья и коммунальных услуг.
  • 28. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами в фонде социального использования.
  • 29. Обмен жилыми помещениями (предмет обмена и круг лиц, имеющих право требовать обмена).
  • 30.Условия при которых обмен не допускается. Недействительность обмена. Принудительный обмен.
  • 31. Временные жильцы и поднаем жилого помещения.
  • 32. Предоставление жилых помещений в связи с проведением капитального ремонта в фонде социального использования.
  • 33. Изменение договора социального найма.
  • 35. Понятие и виды выселения из жилых помещений
  • 38. Выселение с предоставлением другого не обязательно благоустроенного жилого помещения (основания, порядок и требования к предоставляемому жилому помещению).
  • 39. Понятие и состав специализированного жилищного фонда.
  • 40. Маневренный жилищный фонд.
  • 41. Общежития и служебные жилые помещения: понятие, круг лиц, имеющих право на вселение, особенности выселения.
  • 42.Договор найма специализированного жилого помещения
  • 43. Договор коммерческого найма: понятие, права и обязанности сторон, срок, основания расторжения договора.
  • 44. Правовое положение жк, жск, жнк.
  • 45. Условия вступления в жк, жск, права и обязанности членов кооператива до полной оплаты паевого взноса, исключение из кооператива, выселение.
  • 46. Правовые последствия полной выплаты паевого взноса.
  • 47. Право собственности на жилое помещение: общие положения.
  • 48. Основания возникновения права собственности на жилое помещение.
  • 49. Особенности договора купли-продажи жилого помещения.
  • 50. Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
  • 52. Особенности права собственности на квартиру в многоквартирном доме.
  • 53. Жилищные права собственника жилого помещения и членов его семьи.
  • 54.Способы управления многоквартирным домом.
  • 55. Прекращение права собственности на жилое помещение. Изъятие жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
  • 56. Правовое положение тсж.
  • 57. Приобретение жилья в кредит и с использованием субсидий.
  • 58. Особенности ипотеки жилых помещений.
  • 59. Новые формы решения жилищных проблем.
  • 30.Условия при которых обмен не допускается. Недействительность обмена. Принудительный обмен.

    Обмен жилого помещения не допускается:

    1) если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

    2) если обмен носит корыстный или фиктивный характер;

    3) если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

    4) если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

    5) если помещение является служебным или находится в общежитии;

    6) исключен;

    7) если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

    Обмен жилыми помещениями может быть судом признан недействительным:

    1) если он произведен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом;

    2) по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

    В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.

    В тех случаях, когда обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.

    Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимание доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.

    31. Временные жильцы и поднаем жилого помещения.

    Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

    2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

    3. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

    4. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

    5. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

    2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

    3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

    4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

    Статья 75 Кодекса определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Согласно ч. 1 данной статьи обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе, если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Кодексом.

    Приведенная формулировка предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. 166-181 ГК РФ.

    В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кодекс не предусматривает исключений из этого общего правила, поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения.

    Часть 3 ст. 75 Кодекса возлагает на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.

    Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица, и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому на лицо, вследствие неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями был признан недействительным, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

    При этом представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (см. ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена.

    Однако для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Например, в гражданском праве причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.

    С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота, например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т.п.

    Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора обладает правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на деньги. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т.п.).

    Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. В настоящее время данное положение остается общим правилом. Обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем новый ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на двухкомнатную с доплатой либо четырехкомнатная квартира меняется на трехкомнатную и автомобиль.

    Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в г. Москве, на жилище, находящееся в г. Екатеринбурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в г. Москве и г. Екатеринбурге.

    На практике встречаются случаи заключения договора мены с нарушением общих положений ГК РФ. В качестве примера приведем спор, рассмотренный в судах различных инстанций.

    Прокурор Головинской межрайонной прокуратуры г. Москвы обратился с требованием к акционерному обществу (АО) "Огни Арбата", Департаменту муниципального жилья г. Москвы, гражданам Ж., Д., А. о признании недействительными договоров о передаче жилья в собственность, купли-продажи и мены квартир.

    Он сослался на следующие обстоятельства. В четырехкомнатной квартире в г. Москве проживали Борисов И. и его сын Борисов В. Решением народного суда Борисов И. в 1975 г. признан недееспособным. Опекуном назначен сын Борисов В. С 1979 г. Борисов И. находился на стационарном лечении в психиатрической больнице.

    В декабре 1992 г. Борисову В. квартира передана в собственность в порядке приватизации одному, с ущемлением прав недееспособного Борисова И., который в число собственников включен не был.

    Затем Борисов В. заключил договор купли-продажи квартиры с АО "Огни Арбата", а по договору мены, заключенному между этим АО и гражданами Д., Ж., А., квартира перешла в собственность Ж.

    Прокурор просил признать все эти договоры недействительными, выселить Ж. из квартиры, занимаемой Борисовыми.

    Решением Головинского межмуниципального народного суда г. Москвы признаны недействительными: договор о передаче квартиры в собственность Борисову В. в порядке приватизации; свидетельство о его праве собственности на жилище; договор купли-продажи квартиры с указанием о возврате сторон в первоначальное положение; договор мены квартирами с приведением сторон в первоначальное положение. Тем же решением Ж. совместно с проживающим с нею ребенком выселена из двухкомнатной квартиры, полученной по договору мены, без предоставления другого жилого помещения.

    Определением судебной коллегии Московского городского суда решение оставлено без изменения.

    Заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации в протесте поставил вопрос об отмене решения и кассационного определения в части последствий признания недействительными договора о передаче в собственность квартиры Борисову В., свидетельства о праве на жилье на его имя и договора купли-продажи этой квартиры, а также в части признания недействительным договора мены и последствий признания этого договора недействительным.

    Президиум Московского городского суда 18 октября 1995 г. протест удовлетворил по следующим основаниям.

    Суд обоснованно признал, что договор о передаче квартиры в собственность одному Борисову В. заключен с нарушением Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и ущемлением прав недееспособного Борисова И.

    В связи с признанием недействительным договора о передаче квартиры Борисову В. в собственность судом правильно признаны недействительными свидетельство о его праве на квартиру и договор купли-продажи квартиры, заключенный им с АО.

    Согласно ранее действовавшей ст. 48 ГК РСФСР (в ред. 1964 г.) по недействительной сделке, совершенной с нарушением закона, каждая сторона должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия сделки не предусмотрены законом.

    Признав недействительными передачу квартиры в собственность Борисову В. и договор купли-продажи квартиры, суд не определил конкретных мер, необходимых для приведения сторон в первоначальное положение; не обсудил вопрос о восстановлении прежнего режима жилого помещения и других последствиях признания сделки недействительной.

    На день рассмотрения дела в суде покупатель квартиры (акционерное общество) передал ее по договору мены в собственность другим лицам - А., Д., Ж. Суд признал недействительным весь договор мены и указал, что стороны по этому договору следует привести в первоначальное положение, но фактически стороны в первоначальное положение не привел, а решил лишь вопрос о выселении Ж. из квартиры, проданной Борисовым В., указав, что она подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

    Как видно из договора мены, в нем были определены доли Д., А. и Ж. в праве собственности на коммунальную квартиру, которую они приватизировали; свои доли в праве собственности на эту квартиру они передали акционерному обществу, а оно взамен передало им в собственность отдельные квартиры.

    По договору мены Ж. (трем родственникам) переданы в собственность две квартиры: трехкомнатная и двухкомнатная, полученная акционерным обществом по договору купли-продажи с Борисовым В.

    Выселяя Ж. без предоставления другого жилого помещения, суд нарушил требования закона о том, что каждая сторона по недействительной сделке должна возвратить все полученное по договору, поэтому при выселении из квартиры Ж. должна была получить то, что она передала акционерному обществу.

    Вопрос об обязанности акционерного общества возвратить прежнее жилое помещение суд не решил, не учел, что квартира - собственность не только Ж., но и ее родственников.

    Вопрос о возможности возврата им прежнего жилого помещения в коммунальной квартире судом не проверялся.

    Как указывает Ж. в надзорной жалобе, акционерное общество продало коммунальную квартиру агентству "Контакт". Это агентство к участию в деле не привлекалось.

    В решении не указано, кому передается квартира, из которой Ж. выселена. Суд не обсудил вопрос о возможности признания недействительным договора мены только в части мены жилых помещений с Ж.

    Президиум Московского городского суда отменил решение Головинского межмуниципального народного суда г. Москвы, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда в части последствий признания недействительными договора о передаче в собственность квартиры Борисову В., свидетельства о праве на жилье на его имя и договора купли-продажи этой квартиры, а также в части признания недействительным договора мены и последствий признания этого договора недействительным и дело в отмененной части направил на новое судебное рассмотрение, в остальном решение суда оставил без изменения Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1999. - № 4. - С. 9..

    Как разновидность способа защиты прав граждан при обмене можно рассматривать ч. 3 ст. 72 ЖК РФ, которая предусматривает возможность принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

    Следует отметить, что при защите прав сторон обмена могут быть использованы не только возможности Жилищного законодательства, но и гражданского. К договору обмена жилыми помещениями с учетом существа обязательства применяются общие положения гражданского законодательства о договорах, обязательствах и сделках, например нормы о признании сделки недействительной.

    Статья 75 Кодекса определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Согласно ч. 1 данной статьи обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в т.ч. если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Кодексом.

    Приведенная формулировка предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. Учитывая зависимость от того, будет сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъбудут ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙенно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. 166-181 ГК РФ.

    На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, кᴏᴛᴏᴩые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ) Кодекс не предусматривает исключений из ϶ᴛᴏго общего правила, по϶ᴛᴏму участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения.

    Часть 3 ст. 75 Кодекса возлагает на лицо, в результате неправомерных действий кᴏᴛᴏᴩого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.

    Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица, и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Исходя из ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, кᴏᴛᴏᴩые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, кᴏᴛᴏᴩые ϶ᴛᴏ лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. По϶ᴛᴏму на лицо, вследствие неправомерных действий кᴏᴛᴏᴩого обмен жилыми помещениями был признан недействительным, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

    При ϶ᴛᴏм представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (см. ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия кᴏᴛᴏᴩого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена.

    При этом для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки крайне важно доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - ϶ᴛᴏ объективно существующая связь между явлениями, при кᴏᴛᴏᴩой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. К примеру, в гражданском праве причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.