Соглашение о преимущественном праве аренды. О преимущественном праве в договоре аренды (Дружинин А.)

27.08.2020 Кредиты

В Вашем броузере запрещена работа JavaScript.
Разрешите JavaScript, или многие возможности сайта будут Вам недоступны.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Комм. Шапкина Г.С.

1. Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. В п.1 ст.621 закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Их три. Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору: использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям, которые дают основания признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (ст.619 и коммент. к ней). Данный перечень не является исчерпывающим. Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае не худших), что выражено в словах: «при прочих равных условиях». Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. В этой части комментируемая норма воспроизводит в основном п.4 ст.86 Основ ГЗ. Третье условие является новым: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.
2. В абз.2 п.1 ст.621 сохранена ранее действовавшая норма (см. п.4 ст.86 Основ ГЗ, п.2 ст.13 Основ законодательства об аренде): при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в т.ч. к размеру арендной платы. Норма п.3 ст.614 ГК (о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год) в данном случае не применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а в данном случае стороны оформляют новый договор и не связаны условиями ранее действовавшего.
3. Арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу. Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в письме ВАС РФ от 10 сентября 1993г. No.С-13/ОП-276 (Вестник ВАС РФ, 1993, No.11, с.104). Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество внаем.
Абз.3 п.1 ст.621 содержит новеллу о дополнительных способах защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал последнему в заключении договора на новый срок, но в течение года по окончании договора с ним заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.
4. содержит норму, аналогичную п.3 ст.86 Основ ГЗ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок при фактическом продолжении арендных отношений по истечении срока договора. Для признания договора возобновленным необходимы два условия:
1) арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока договора;
2) арендодатель против этого не возражает.
Договор в указанных случаях считается возобновленным на неопределенный срок, что означает наличие у каждой из сторон права в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок – одно из ключевых прав добросовестного арендатора. Благодаря этому праву арендатор получает приоритет перед иными лицами и может спокойно продолжать пользоваться арендованным имуществом, если арендодатель намерен продолжать сдавать его в аренду.

Однако этим правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если одновременно выполняются следующие восемь условий:

  • арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору;
  • договор аренды был заключен на определенный срок;
  • договор аренды был зарегистрирован (если такая регистрация обязательна в силу закона);
  • договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут;
  • арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;
  • арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду;
  • арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем;
  • преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено законом или договором аренды.

Уведомление арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок

Если все условия, которые необходимы для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, соблюдены и арендатор желает воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок, то он должен уведомить об этом арендодателя.

Если срок и порядок уведомления указаны в договоре, то арендатор обязан уведомить арендодателя в порядке, который предусмотрен соглашением сторон (абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Внимание! Уведомление надо направить заранее, чтобы арендодатель успел его получить к сроку, указанному в договоре. В противном случае будет считаться, что арендатор пропустил срок для уведомления арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения.

Например, если в договоре указано, что арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок не позднее чем за один месяц до окончания срока аренды, то в таком случае не позднее чем за месяц до истечения срока договора соответствующее уведомление от арендатора уже должно быть получено арендодателем. Разумеется, если иное не установлено в самом договоре.

Такой вывод можно сделать из пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ.

Вопрос: арендатор направил арендодателю уведомление о желании перезаключить договор аренды до истечения срока, указанного в договоре, но арендодатель получил такое уведомление по истечении этого срока. Будет ли в таком случае считаться пропущенным срок для уведомления арендодателя о желании продлить договор?

Ответ: да, будет. При условии, что срок доставки почтовой корреспонденции соответствовал обычной деловой практике и не был существенно превышен по вине сотрудников отделения почтовой связи.

Ранее арбитражные суды в таких случаях поступали по-разному.

Одни суды полагали, что в таком случае арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок. Это связано с тем, что арендодатель в срок, указанный в договоре, уведомления от арендатора не получил.

Пример из практики : суд кассационной инстанции указал, что арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом перезаключить договор аренды на новый срок, если соответствующее уведомление будет получено арендодателем с пропуском установленного в договоре срока

Между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений с определенным сроком действия.

По условиям договора уведомление о намерении продлить или перезаключить договор аренды должно быть сделано арендатором не позднее чем за один месяц до истечения срока действия договора

Ровно за один месяц до истечения срока договора арендатор направил арендодателю уведомление с просьбой продлить срок действия договора на новый срок.

Это уведомление арендодатель получил спустя шесть дней, то есть уже после истечения предусмотренного в договоре срока.

Арендодатель в ответ уведомил арендатора об отказе в продлении срока аренды, сославшись на нарушение порядка реализации преимущественного права на перезаключение договора своим контрагентом.

В связи с истечением срока аренды арендодатель направил арендатору четыре экземпляра акта приема-передачи с просьбой подписать их, скрепить печатью, один экземпляр оставить у себя, а три остальных – направить в адрес арендодателя.

Арендатор отказался подписывать полученные акты, что и послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с иском о выселении ответчика (арендатора) из принадлежащих истцу нежилых помещений в связи с прекращением срока действия договора аренды спорных помещений.

Арбитражный суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Ответчик обратился в арбитражный суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

В договоре стороны согласовали месячный срок для уведомления арендатором арендодателя о намерении продлить или перезаключить договор аренды.

Письмо, в котором арендатор выразил желание продлить договор аренды еще на один год, получено арендодателем менее чем за месяц до окончания срока действия договора. Это означает, что срок для реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок был пропущен, а сам договор аренды с истечением своего срока прекратил свое действие.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 февраля 2007 г. по делу № А42-5343/2006).

Другие суды не усматривали в таких случаях каких-либо нарушений со стороны арендатора, если последний направил арендодателю уведомление хоть и с пропуском срока, указанного в договоре, но до окончания срока его действия.

Пример из практики : суд кассационной инстанции указал, что уведомление арендатора о желании заключить договор аренды на новый срок, направленное с пропуском срока, указанного в договоре, но до окончания срока его действия, не может быть причиной отказа арендатору в заключении такого договора на новый срок

Между сторонами был заключен договор аренды земельного участка для использования его под строительство кафе.

По условиям договора арендатор (ООО) имел право по истечении срока его действия в преимущественном порядке перед другими лицами заключать договор аренды на новый срок на условиях, согласованных сторонами по письменному заявлению, направленному арендодателю за три месяца до истечения срока действия договора. Договор был заключен на срок до 9 марта 2011 года.

Письмами от 28 января и от 1 февраля 2011 года арендатор уведомил арендодателя (администрацию муниципального образования) о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. В письме арендатор указал, что на арендованном земельном участке ведется строительство объекта недвижимости: проведены коммуникации и вырыт котлован. На момент окончания срока аренды строительство объекта не будет завершено.

Арендодатель в ответ сообщил арендатору об отказе продлить договор аренды по причине пропуска срока направления арендодателю уведомления о желании заключить такой договор и недоказанности целевого использования земельного участка. Арендатор, в свою очередь, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа арендодателя (администрации муниципального образования) продлить срок действия договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции заявление удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении заявления отказал.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Данная норма не устанавливает обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок, однако предоставляет арендатору преимущественное право перед другими лицами на заключение подобного договора.

Такое право обусловлено надлежащим исполнением обязательства арендатором и его желанием заключить договор на новый срок, о чем уведомляется арендодатель.

В договоре аренды предусмотрено, что письменное уведомление о намерении реализовать преимущественное право заключить договор направляется арендодателю за три месяца до истечения срока действия договора. При этом ни в договоре аренды, ни в законе не содержатся последствия нарушения срока уведомления арендодателя.

Поэтому направление арендатором уведомления в нарушение срока, предусмотренного договором аренды, однако до окончания срока действия этого договора само по себе не может являться безусловным основанием для отказа в продлении срока действия договора аренды.

Ссылка суда апелляционной инстанции на нецелевое использование земельного участка арендатором также является необоснованной. Дело в том, что использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением влечет прекращение договора аренды земельного участка, а не отказ в реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок.

На основании изложенного суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 июня 2012 г. по делу № А19-14120/2011).

В настоящее время с учетом статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ верной представляется первая точка зрения. Поэтому с учетом положений данной нормы, если арендатор направит арендодателю уведомление о желании перезаключить договор аренды до истечения срока, указанного в договоре, но арендодатель получит такое уведомление по истечении этого срока, то в таком случае срок для уведомления арендодателя будет считаться пропущенным.

Вопрос: срок для уведомления арендатором арендодателя о желании перезаключить договор аренды в договоре не указан. В какой срок нужно направлять уведомление в этом случае?

Если срок для направления уведомления в договоре не указан, то арендатор обязан уведомить арендодателя о желании перезаключить договор в разумный срок до окончания срока его действия (абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Разумность срока будет оцениваться арбитражным судом в каждом случае исходя из обстоятельств конкретного дела (постановление Президиума ВАС РФ от 16 апреля 2013 г. № 2823/11).

Так, по одному из дел арбитражный суд признал, что арендатор не пропустил срок направления арендодателю уведомления о желании воспользоваться правом на преимущественное заключение договора на новый срок в случае, когда арендодатель получил такое уведомление не позднее чем за семь дней до окончания срока действия договора (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. по делу № А41-29496/10).

Вопрос: арендодатель до окончания срока действия договора аренды уведомил арендатора о прекращении срока действия договора и об отказе от возобновления арендных отношений. Лишается ли в таком случае арендатор права на преимущественное заключение договора аренды?

Ответ: нет, не лишается.

Дело в том, что уведомление арендодателем арендатора о прекращении срока действия договора и об отказе от возобновления арендных отношений свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока.

Данное обстоятельство не препятствует реализации арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Разумеется, в том случае, если арендодатель имеет намерение и далее сдавать имущество в аренду.

Такие правила установлены в пункте 33 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Подтверждение факта уведомления арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок

Арендатору нужно не только вовремя направить уведомление о желании заключить договор на новый срок, но и позаботиться о том, чтобы у него были доказательства направления уведомления арендодателю и получения такого уведомления адресатом. Это связано с тем, что при реализации арендатором своего права на заключение договора аренды на новый срок часто возникают споры. Кроме того, нельзя полностью исключать возможность намеренного уклонения арендодателя от получения такого уведомления.

В связи с этим арендатору необходимо направить арендодателю уведомление способом, который позволит зафиксировать:

  • факт направления уведомления арендатором;
  • факт получения уведомления адресатом.

Например, можно отправить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. В этом случае факт направления уведомления будет подтвержден почтовой квитанцией об отправке письма. А факт получения – вернувшимся уведомлением о вручении письма адресату и информацией с интернет-сайта Почты России о движении заказного отправления. Чтобы получить эту информацию, нужно ввести на сайте Почты России 14-значный идентификационный код письма, указанный в квитанции об отправке.

Факт направления уведомления фиксировать не нужно, если зафиксирован факт вручения уведомления арендодателю. Например, при вручении уведомления под расписку уполномоченному представителю арендодателя. В иных случаях фиксация факта направления уведомления имеет первостепенное значение, поскольку в конечном итоге уведомление может быть адресатом и не получено.

Уведомление нужно направлять по адресу арендодателя, указанному в договоре. Если адрес в договоре не указан, то нужно направлять уведомление по юридическому адресу организации (месту жительства гражданина).

Обоснование. Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации (п. 2 ст. 54 ГК РФ). В ЕГРЮЛ содержатся сведения об адресе (месте нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица либо иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности, по которому осуществляется связь с юридическим лицом (подп. «в» п. 1 ст. 5 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Таким образом, уведомление, адресованное юридическому лицу, должно направляться по месту его нахождения, указанному в ЕГРЮЛ. И если уведомление было направлено по месту нахождения организации и возвращено почтой с отметкой «адресат по указанному адресу не значится», то в таком случае арендодатель все равно будет считаться извещенным.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ, юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя. Такое юридическое лицо в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, не вправе ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в т. ч. на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т. п.). Это не касается случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица. Такие разъяснения содержатся в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 30 июля 2013 г. № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица».

В отношении физических лиц (граждан, индивидуальных предпринимателей) действует правило о том, что гражданин, сообщивший кредиторам и другим лицам недостоверные сведения о своем месте жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ).

Если арендатору известны несколько адресов арендодателя, то лучше направить уведомление по всем известным адресам. Это поможет доказать добросовестность поведения арендатора в случае возникновения спора в арбитражном суде. Кроме того, целесообразно одновременно с почтовым отправлением направить арендодателю уведомление также по факсу и (или) адресу электронной почты, одновременно указав, что оригинал уведомления был выслан по адресу места нахождения (места жительства) арендодателя.

Вопрос: чтобы заключить договор аренды на новый срок, арендатор должен уведомить арендодателя об этом своем желании. Как сделать так, чтобы арендодатель не сослался на то, что не получил уведомление, поскольку его юридический адрес изменился (хотя арендатору об этом не было известно)?

В договоре стороны, как правило, указывают свои реквизиты, в том числе юридический адрес. Однако в отдельных случаях во время действия договора юридический адрес арендодателя может измениться, и об этом другая сторона может быть не уведомлена. Следовательно, в случае отправки уведомления по старому адресу имеется риск, что суд посчитает такое извещение арендодателя о желании заключить договор на новый срок ненадлежащим.

Предотвратить такие ситуации можно двумя способами:

1) проверять актуальную информацию о месте нахождения арендодателя посредством получения выписки из ЕГРЮЛ либо иного документа, содержащего указанные сведения;

2) прописать в договоре пункт следующего содержания: «Стороны обязуются уведомлять друг друга в письменном виде об изменении своих реквизитов (наименование, юридический адрес, изменение организационно-правовой формы, почтовые реквизиты, банковские реквизиты и т. д.) в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента произведения таких изменений. В случае нарушения данной обязанности одной из Сторон другая Сторона, исполнившая лежащую на ней обязанность по известным ей реквизитам, считается добросовестно исполнившей свою обязанность».

Арендатору нужно отнестись крайне внимательно к тому, когда и как именно он направит арендодателю уведомление о желании продлить срок действия договора на новый срок. Дело в том, что если у арендатора не будет доказательств надлежащего уведомления арендодателя о желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, то, скорее всего, в случае возникновения спора арендатор не сможет защитить свои права в суде.

Пример из практики : арбитражный суд отказал арендатору в иске о продлении срока действия договора аренды на новый срок, поскольку истец не доказал факт своевременного исполнения предусмотренной в договоре обязанности направить арендодателю соответствующее уведомление

Истец (арендатор) обратился в суд с иском к ответчику (арендодателю) о продлении срока действия договора аренды, обеспечении доступа к арендуемым помещениям и нечинении препятствий в осуществлении хозяйственной деятельности.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

При этом судебные инстанции исходили из того, что срок действия договора аренды истек, а истец не доказал факт своевременного извещения ответчика о намерении продлить срок действия договора аренды.

Истец обратился в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить принятые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до 30 декабря 2011 года. По условиям договора аренды арендатор имеет преимущественное право на продление договора при условии надлежащего исполнения своих обязательств и при наличии уведомления арендодателя за месяц до истечения срока аренды.

В обоснование заявленного иска истец указывал, что своевременно направил в адрес ответчика уведомление о продлении договора аренды. В качестве доказательства своевременного направления уведомления истец представил почтовую опись вложений от 29 ноября 2011 года.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, давая оценку представленной почтовой описи вложений, на которую ссылался истец в обоснование своей позиции по делу, правомерно исходили из того, что представленная опись почтовых вложений не может являться достаточным доказательством факта надлежащего уведомления ответчика о намерении продлить договор аренды. Дело в том, что квитанцию об оплате услуг почтовой связи в подтверждение факта своевременного направления уведомления в адрес ответчика истец в материалы дела не представил.

Более того, в материалы дела ответчик представил конверт письма, полученного от истца. Согласно ответу отделения почтовой связи, письмо с идентификационным номером, который был указан на конверте, было подано в отделение почтовой связи только 21 января 2012 года.

В связи с этим довод кассационной жалобы о том, что истец своевременно исполнил предусмотренную в договоре обязанность направить ответчику уведомление о продлении договора аренды, со ссылкой на представленную истцом опись вложений правомерно был отклонен нижестоящими судами как недоказанный.

Ссылка истца на ненадлежащее выполнение организацией почтовой связи обязанности по доставке почтовой корреспонденции также не была подтверждена какими-либо доказательствами. Согласно ответу из отделения почтовой связи, письмо истца было принято в отделении почтовой связи 21 января 2012 года и получено ответчиком 26 января 2012 года.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Московского округа от 25 октября 2012 г. по делу № А41-6159/12).

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 05.06.2012 N 17540/11
ПО ДЕЛУ N А51-2845/2011
"ВОПРОС О НАЛИЧИИ (ОТСУТСТВИИ) ОСНОВАНИЙ ДЛЯ ПОНУЖДЕНИЯ К ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОДЛЕЖИТ РАССМОТРЕНИЮ СУДАМИ В ПОРЯДКЕ ИСКОВОГО ПРОИЗВОДСТВА"

Суть спора

Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - департамент) и ООО "Дальжен" (далее - общество) заключили договор аренды земельного участка в целях размещения стоянки автотранспортных средств с арест-площадкой. Цель предоставления земельного участка соответствовала виду его разрешенного использования - "для размещения стоянки автотранспортных средств с арест-площадкой". Договор содержал положение о преимущественном порядке заключения арендатором договора аренды на новый срок, которое производится по соглашению сторон.

За три месяца до истечения срока действия договора общество обратилось в департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок для использования в целях размещения станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтных предприятий, стоянки автомобильного транспорта.

До подачи заявления о продлении договора аренды общество обратилось с заявлением об изменении в кадастре недвижимости вида разрешенного использования земельного участка, определенного как "для размещения стоянки автотранспортных средств с арест-площадкой", на иной вид - "станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия; стоянки автомобильного транспорта". Кадастровая палата приняла решение об изменении вида разрешенного использования данного земельного участка на заявленный обществом.

В связи с отказом департамента в предоставлении земельного участка для указанных целей общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании решения департамента незаконным, а также об обязании принять решение о заключении дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды с уточнением новой цели использования земельного участка.

При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос наличия или отсутствия преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Проблема наличия преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет перед другими лицами при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить данный договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 3 ст. 22 ЗК РФ).

Если арендодатель отказался заключать договор на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Рассматриваемая проблема получила весьма широкое отражение в судебной практике, в том числе на уровне Президиума ВАС РФ.

Ранее разъяснения по вопросу преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок были даны в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 35 данного Информационного письма, положения п. 1 ст. 621 ГК РФ предоставляют арендатору, надлежащим образом исполнявшему условия договора, преимущественное право, которое может быть реализовано при наличии определенных условий. Такими условиями является отказ арендодателя в заключении договора на новый срок и заключение им в течение года договора аренды с другим лицом.

Данная позиция находила свое отражение в судебной практике (см., к примеру, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.2011 по делу N А53-23784/2010, ФАС Поволжского округа от 28.12.2011 по делу N А57-6803/2011, ФАС Северо-Западного округа от 22.05.2012 по делу N А52-2051/2011).

В дальнейшем аналогичная правовая позиция была изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51. Согласно данному Постановлению Президиума ВАС РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Приведенная правовая п! озиция встречалась в судебной практике (см., к примеру, Постановления ФАС Поволжского округа от 25.01.2011 по делу N А57-6676/2010, ФАС Северо-Западного округа от 13.09.2011 по делу N А56-62979/2010, от 01.03.2012 по делу N А56-23336/2011, Определение ВАС РФ от 08.12.2008 N 11100/08 по делу N А58-330/2007).

В рамках рассматриваемого вопроса интересной представляется позиция судов, согласно которой заключение договора аренды с любым хозяйствующим субъектом является правом, но не обязанностью арендодателя. Следовательно, поскольку договор аренды земельного участка не является публичным договором, арендатор не вправе понудить арендодателя к его заключению при отсутствии вышеперечисленных условий (см., к примеру, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.06.2010 по делу N А39-3844/2009).

Суды также указывали, что преимущественное право на заключение нового договора аренды не может быть реализовано, в частности, когда арендодатель выразил свою волю, отказав в продлении срока действия договора аренды (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2011 по делу N А33-13906/2010).

Между тем в некоторых случаях суды считают, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка (при отказе арендодателя в продлении договора), несмотря на отсутствие оформленных арендных отношений с третьим лицом.

Так, наличие преимущественного права было установлено судом на основании надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору. При этом суд отметил, что предварительное согласование третьему лицу земельного участка не исключает возможности его предоставления путем изъятия, вследствие чего такое согласование не может являться основанием для отказа в продлении договора аренды первоначальному арендатору (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.03.2012 по делу N А70-5160/2011).

Не подтвержденное доказательствами нарушение обязанностей арендатора не может служить основанием отказа в преимущественном праве (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.03.2009 N Ф03-678/2009 по делу N А51-10461/2008).

В рамках рассматриваемого вопроса следует также обратить внимание на положение, содержащееся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Согласно п. 2 указанного Постановления Пленума ВАС РФ "преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды".

Вопрос о надлежащем порядке рассмотрения дел, связанных с установлением оснований для понуждения к заключению договоров аренды земельных участков

В данном Постановлении Президиум ВАС РФ разрешил также вопрос о порядке рассмотрения дел, связанных с установлением оснований для понуждения к заключению договоров аренды земельных участков.

В настоящее время суды придерживаются следующей позиции.

Возникающий из гражданских (арендных) правоотношений экономический спор, связанный с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, подлежит рассмотрению арбитражным судом в порядке искового производства, поскольку арендные правоотношения являются предметом регулирования гражданского законодательства, которое не применяется к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой (Решение Арбитражного суда Московской области от 12.01.2011 по делу N А41-29444/10, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2009 по делу N А70-851/2009).

Аналогичная позиция также содержится в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 06.07.2010 по делу N А17-7148/2009, однако в данном случае спор был связан с оспариванием одностороннего расторжения договора аренды земельного участка.

Выводы судов нижестоящих инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные обществом требования, что было поддержано судом кассационной инстанции.

Суды исходили из наличия у общества преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок в силу положений ст. 621 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ и условий договора аренды.

При этом суд первой инстанции указал, что согласно ч. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

ВАС РФ в Определении от 12.03.2012 N ВАС-17540/11 по делу N А51-2845/2011 пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.

Правовая аргументация, содержащаяся в данном Определении, в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ.

Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил решение суда первой инстанции, а также постановление суда кассационной инстанции и отказал в удовлетворении заявленных обществом требований. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.

1. Если в заявлении о заключении договора аренды земельного участка на новый срок содержатся требования о предоставлении участка в аренду для использования в целях, отличных от тех, для которых данный участок предоставлялся первоначально, то такое требование фактически является требованием о заключении нового договора аренды земельного участка. В связи с этим вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Следует отметить, что в практике ВАС РФ подобные (хотя и не тождественные) правовые позиции встречались и ранее. Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4784/11 по делу N А40-133603/09-122-977 содержится правовая позиция, согласно которой при рассмотрении споров о судьбе инвестиционных договоров (контрактов), предполагающих возведение объекта недвижимости, суды должны определить характер спора, а также исследовать правовую природу инвестиционного контракта, что необходимо для правовой квалификации возникшего спора и определения норм процессуального законодательства, подлежащих применению: гл. 24 АПК РФ (рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов) либо общие положения об исковом производстве (разд. II АПК РФ).

2. Положения ч. 4 ст. 28 ЗК РФ к арендным отношениям не применяются, поскольку не допускают отказа в предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, а не в аренду.

3. Намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка само по себе не может вести к безусловной обязанности арендодателя предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Также Президиум ВАС РФ подтвердил свою правовую позицию, изложенную ранее в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51, согласно которой преимущественное право аре! ндатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Следует отметить, что в данном Постановлении Президиума ВАС РФ отсутствует указание на возможность пересмотра вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов по делам со схо! жими фактическими обстоятельствами на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

Надлежащее выполнение сторонами своих обязанностей по договору нередко приводит к тому, что арендные отношения между ними возобновляются. Если арендатор надлежащим образом исполнил обязанности, по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если, конечно, иное не предусмотрено законом или договором аренды (ст. 621 ГК РФ).

Преимущественное право арендатора не предполагает обязанности арендодателя заключить новый договор аренды на прежних условиях.

Под надлежащим исполнением обязанностей арендатором понимается:

использование имущества по назначению и в соответствии с условиями договора;

поддерживание имущества в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения имущества;

своевременное внесение платы за пользование имуществом;

добросовестное исполнение других обязанностей, возложенных на арендатора договором или законодательством.

Для реализации права на возобновление арендных отношений арендатор обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

Договор аренды на новый срок может содержать как прежние условия, так и новые.

Стороны свободны в согласовании условий. Они могут касаться и срока действия договора, и возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению капитального ремонта, и др. При заключении нового договора аренды стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Преимущественное право можно охарактеризовать следующим: при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение отдается прежнему арендатору. Арендатор имеет возможность защитить свое преимущественное право в суде в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок. Исковая давность составляет 1 год. При этих обстоятельствах арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Однако арендатор не может требовать возобновления договора, если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.

Так как гражданское законодательство регулирует договор аренды диспозитивными положениями, стороны могут определить в договоре невозможность продолжения арендных отношений на новый срок либо указать в нем так называемые дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендодатель обязан:

предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (п. 1 ст. 611 ГК РФ);

снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему;

передать арендатору имущество в срок, установленный договором; предупредить арендатора об обязательственных правах третьих на переданное ему имущество;

производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.

Арендодатель имеет право: требовать от арендатора арендную плату; возврата предмета аренды после окончания срока договора; досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

Арендатор обязан:

пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ); использовать арендованное имущество только сам;

не сдавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя;

своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614);

вернуть арендодателю имущество после окончания договора в состоянии нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему (п. 1 ст. 622);

поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии; производить текущий ремонт арендуемого имущества; нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендатор имеет право:

требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды; на уменьшение арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось (п. 4 ст. 614 ГК РФ);

претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором (ст. 606);

на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором (ст. 624);

на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может быть больше срока аренды);

на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами (ст. 621);

на перевод в течение 1 года на себя права на заключение нового договора в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но при этом заключил договор с другим лицом (п. 1 ст. 621).

Праву пользования арендатора присуще право следования за вещью, т.е. переход права собственности на предмет аренды не прекращает договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за:

риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, так как является его собственником;

недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им;

неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором и законом. Арендатор отвечает за: просрочку арендной платы;

несвоевременный возврат имущества (должен уплатить арендную плату за время просрочки и штрафную неустойку);

неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором или законом.

Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает. Сложности возникают тогда, когда арендодатель не желает продлевать договор с прежним арендатором.

Проблема в том, что арендодатель не вправе просто так взять и сдать имущество другому арендатору, если при этом прежний арендатор желает продлить договор. У прежнего арендатора может быть преимущественное право заключить договор аренды на новый срок. Благодаря такому преимущественному праву арендатор получает приоритет перед иными лицами, если арендодатель имеет намерение продолжать сдавать имущество в аренду.

Поэтому арендодателю нужно знать, в каких именно случаях он может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, а в каких не может. А именно арендодатель может отказать прежнему арендатору в одном из следующих восьми случаев:

1) арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору;

2) договор аренды был заключен на неопределенный срок;

3) договор аренды не был зарегистрирован (если такая регистрация обязательна в силу закона);

4) договор аренды был досрочно расторгнут до истечения своего срока действия;

5) арендатор не уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения либо уведомил арендодателя ненадлежащим образом;

6) арендодатель не намерен продолжать сдавать имущество в аренду;

7) арендатор не желает заключать новый договор на условиях, предложенных арендодателем;

8) преимущественное право арендатора на заключение договора аренды исключено законом или договором аренды.

Арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору

Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок может воспользоваться только такой арендатор, который надлежащим образом исполнял возложенные на него договором обязанности. Если арендатор в течение срока аренды нарушал свои обязательства по договору, то он не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. К примеру, если арендатор допустил просрочку при внесении арендной платы, то арендодатель вправе отказать ему в заключении договора аренды на новый срок. Это объясняется необходимостью учитывать интересы арендодателя, который может не захотеть продолжать договорные отношения с контрагентом, не исполняющим свои обязанности по договору надлежащим образом.

Пример из практики : суд кассационной инстанции признал отсутствие у арендатора, ненадлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права заключить договор аренды на новый срок

Суд кассационной инстанции отметил, что истец (арендатор) ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендной платы. Согласно материалам дела, арендные платежи вносились несвоевременно, с нарушением установленных в договоре сроков. Кроме того, на момент расторжения договора у истца имелась задолженность по арендной плате перед ответчиком (арендодателем).

Указанные основания свидетельствуют об отсутствии у истца (арендатора) преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (постановление ФАС Уральского округа от 7 июня 2011 г. по делу № А47-6211/2010).

При этом для арендодателя не будет иметь значения, существенное или несущественное нарушение условий заключенного договора допустил арендатор. Имеет значение лишь сам факт такого нарушения.

Пример из практики : суд кассационной инстанции указал, что даже в случае незначительного нарушения арендатором условий договора он теряет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок

Между ОАО (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений.

До окончания срока действия договора арендатор обратился к арендодателю с просьбой о продлении срока договора. Арендодатель в ответ уведомил арендатора о прекращении договора аренды, а также о необходимости возвратить занимаемые помещения и подписать передаточный акт.

После прекращения срока действия договора арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в отношении тех же нежилых помещений.

Арендатор обратился к арендодателю с письменным требованием перевести на него права и обязанности арендатора по заключенному с третьим лицом договору. Не получив ответ на свое требование, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к ответчику об обязании перевести на него права и обязанности по договору аренды нежилого помещения и о взыскании убытков, причиненных нарушением права на преимущественное заключение договора.

В обоснование иска истец указал, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Истец обратился в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить принятые судебные акты и вынести постановление об удовлетворении исковых требований. Суд кассационной инстанции указал следующее.

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности в течение срока аренды. Именно такой принцип заложен в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. Поэтому указанная норма права является способом защиты прав и интересов только добросовестного арендатора.

Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом наличие или отсутствие признаков существенности допущенных нарушений не должно приниматься во внимание.

Как было установлено судами, арендатор без согласия арендодателя сдавал арендуемые помещения в субаренду. При таких обстоятельствах ответчик правомерно отказал истцу в заключении договора аренды на новый срок в связи с нарушением им условий договора.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу № А56-8467/2006).

Договор аренды был заключен на неопределенный срок

Арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, если сам договор аренды был заключен на неопределенный срок. Дело в том, что преимущественным правом обладает лишь арендатор по договору, который был заключен на определенный срок. Это объясняется тем, что арендатор обязан заранее (до истечения срока аренды) уведомить арендодателя о желании продлить договор. Если же срок действия договора не определен, то и право на преимущественное заключение договора на новый срок реализовать не получится.

Часто стороны, которые решили продлить аренду, не заключают договор на новый срок, а просто продолжают фактические отношения по аренде. Такая ситуация в законе урегулирована следующим образом: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Арендодателю такая ситуация выгодна. Ведь если договор аренды будет возобновлен на неопределенный срок, то в этом случае арендатор лишается преимущественного права заключить договор аренды на новый срок. И если арендодатель откажется от такого договора с предупреждением арендатора за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ), то арендатор не сможет рассчитывать на заключение с ним договора аренды на новый срок.

Пример из практики : суд отказал арендатору в иске о понуждении заключить новый договор аренды, поскольку заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок

Между сторонами был заключен договор аренды, который по истечении своего действия был возобновлен на неопределенный срок.

Арендодатель направил арендатору письмо об одностороннем отказе от исполнения договора, возобновленного на неопределенный срок.

Арендатор посчитал, что он обладает преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, и обратился в суд с иском о понуждении арендодателя заключить с ним новый договор аренды.

Суд кассационной инстанции указал, что по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса РФ право на заключение договора аренды на новый срок имеется только у добросовестного арендатора по договору аренды, прекратившему действие по истечении своего срока. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

С учетом изложенного судами было отказано в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11 января 2010 г. по делу № А79-156/2009).

Договор аренды не был зарегистрирован

Если договор аренды недвижимого имущества должен был быть зарегистрирован, но стороны этого не сделали, то арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение нового договора аренды (абз. 5 п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)).

Договор аренды был досрочно расторгнут до истечения своего срока действия

Арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, если сам договор аренды был досрочно расторгнут. Дело в том, что преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок обладает лишь арендатор по договору, срок которого истек. Если договор аренды был досрочно расторгнут, то в таком случае арендатор не получает преимущественного права заключить договор на новый срок.

Пример из практики : суд кассационной инстанции указал, что если арендатор подписал с арендодателем дополнительное соглашение о расторжении договора аренды и вернул арендодателю арендованное имущество, то арендатор уже не может реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок

Между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения на срок менее одного года.

За месяц до окончания срока действия договора арендатор обратился к арендодателю с заявлением о продлении договора аренды на новый срок.

Арендодатель в своем письме отказал предпринимателю в продлении договора аренды в связи с реконструкцией помещения и попросил по окончании срока аренды освободить арендуемое помещение.

Повторное письмо арендатора о продлении договора на новый срок арендодатель оставил без ответа.

По окончании срока аренды стороны подписали дополнительное соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи недвижимого имущества.

Спустя полтора месяца после расторжения договора арендодатель заключил договор аренды с третьим лицом.

Полагая, что арендодатель нарушил его преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок и причинил ему убытки, арендатор обратился с иском в арбитражный суд.

Истец (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к ответчику (арендодателю) о взыскании убытков, причиненных расторжением договора аренды.

Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал.

Арбитражный суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что, подписав соглашение о расторжении договора аренды, истец добровольно согласился на прекращение арендных правоотношений. Доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны ответчика, истец в материалы дела не представил.

Истец обратился в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить принятые судебные акты и вынести постановление об удовлетворении исковых требований.

Суд кассационной инстанции поддержал выводы нижестоящих судов. Суд кассационной инстанции отметил, что основания для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды отсутствовали, поскольку стороны добровольно расторгли договор дополнительным соглашением, а арендатор к моменту обращения в суд вернул арендодателю арендуемое помещение.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения (постановление ФАС Уральского округа от 7 июня 2011 г. по делу № А47-6211/2010).

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не распространяется и на случаи, когда договор прекращается в силу одностороннего отказа арендодателя от его исполнения (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 ГК РФ). В этих случаях арендатор не вправе со ссылкой на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ требовать признания отказа от договора незаконным либо предъявлять иски о понуждении арендодателя к заключению договора. Поэтому на этапе согласования и заключения договора арендодателю выгодно включать в договор условие о возможности арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке. Желательно указать, что таким правом арендодатель может воспользоваться в любой момент и независимо от каких-либо дополнительных условий (т. е. не только в случае нарушений со стороны арендатора - подробнее об этом см. Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке). Это позволит избежать возможных трудностей, связанных с нежеланием арендодателя продлевать договор аренды с прежним арендатором.

Совет : если арендодатель намерен прекратить договорные отношения с одним арендатором и заключить договор аренды с другим арендатором, причем есть риск, что прежний контрагент может заявить о нарушении своего преимущественного права заключить договор аренды на новый срок, то имеет смысл поступить следующим образом.

Вместо того чтобы дожидаться окончания срока действия договора аренды, арендодатель может предложить арендатору досрочно расторгнуть договор, оформив это соглашением о расторжении договора. Либо арендодатель может просто отказаться от договора во внесудебном порядке (если это прямо предусмотрено в договоре).

Если договор аренды будет прекращен досрочно, то арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок.

Арендатор не уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения либо уведомил арендодателя ненадлежащим образом

Если арендатор желает воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок, он должен уведомить об этом арендодателя. Если арендатор этого своевременно не сделает, то арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок.

Если срок и порядок уведомления указаны в договоре, то арендатор обязан уведомить арендодателя в порядке, который предусмотрен соглашением сторон (абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ). При этом нужно иметь в виду, что арендодатель к сроку, указанному в договоре, должен уже получить соответствующее уведомление от арендатора. Если арендодатель не получил от арендатора уведомление в срок, указанный в договоре, то будет считаться, что арендатор пропустил срок для уведомления арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения.

Например, если в договоре указано, что арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок не позднее чем за один месяц до окончания срока аренды, то в таком случае не позднее чем за месяц до истечения срока договора соответствующее уведомление от арендатора уже должно быть получено арендодателем. Разумеется, если иное не установлено в самом договоре.

Такой вывод можно сделать из пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ.

Если арендатор направит арендодателю уведомление о желании перезаключить договор аренды до истечения срока, указанного в договоре, но арендодатель получит такое уведомление по истечении этого срока, то в таком случае срок для уведомления арендодателя арендатором также будет считаться пропущенным (при условии, что срок доставки почтовой корреспонденции соответствовал обычной деловой практике и не был существенно превышен по вине сотрудников отделения почтовой связи).

Ранее эта ситуация не была урегулирована в законе, и арбитражные суды в таких случаях поступали следующим образом.

Одни суды вставали на сторону арендодателя, полагая, что в таком случае арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок. Это было связано с тем, что арендодатель в срок, указанный в договоре, уведомления от арендатора не получил, а потому мог определять дальнейшую судьбу объекта аренды по своему усмотрению.

Пример из практики : суд кассационной инстанции указал, что арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом перезаключить договор аренды на новый срок, если соответствующее уведомление будет получено арендодателем с пропуском установленного в договоре срока

Между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений с определенным сроком действия.

По условиям договора уведомление о намерении продлить или перезаключить договор аренды должно быть сделано арендатором не позднее чем за один месяц до истечения срока действия договора.

Ровно за один месяц до истечения срока договора арендатор направил арендодателю уведомление с просьбой продлить срок действия договора на новый срок.

Это уведомление арендодатель получил спустя шесть дней, то есть уже после истечения предусмотренного в договоре срока.

Арендодатель в ответ уведомил арендатора об отказе в продлении срока аренды, сославшись на нарушение порядка реализации преимущественного права на перезаключение договора своим контрагентом.

В связи с истечением срока аренды арендодатель направил арендатору четыре экземпляра акта приема-передачи с просьбой подписать их, скрепить печатью, один экземпляр оставить у себя, а три остальных - направить в адрес арендодателя.

Арендатор отказался подписывать полученные акты, что и послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с иском о выселении ответчика (арендатора) из принадлежащих истцу нежилых помещений в связи с прекращением срока действия договора аренды спорных помещений.

Арбитражный суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Ответчик обратился в арбитражный суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции направить дело на новое рассмотрение в тот же суд. Суд кассационной инстанции указал следующее.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

В договоре стороны согласовали месячный срок для уведомления арендатором арендодателя о намерении продлить или перезаключить договор аренды.

Письмо, в котором арендатор выразил желание продлить договор аренды еще на один год, получено арендодателем менее чем за месяц до окончания срока действия договора. Это означает, что срок для реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок был пропущен, а сам договор аренды с истечением своего срока прекратил свое действие.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 февраля 2007 г. по делу № А42-5343/2006).

Другие суды в подобных случаях вставали на сторону арендатора, не усматривая каких-либо нарушений со стороны арендатора, если последний направил арендодателю уведомление хоть и с пропуском срока, указанного в договоре, но до окончания его срока действия.

Пример из практики : суд кассационной инстанции указал, что уведомление арендатора о желании заключить договор аренды на новый срок, направленное с пропуском срока, указанного в договоре, но до окончания срока его действия, не может быть причиной отказа арендатору в заключении такого договора на новый срок

Между сторонами был заключен договор аренды земельного участка для использования его под строительство кафе.

По условиям договора арендатор (ООО) имел право по истечении срока его действия в преимущественном порядке перед другими лицами заключать договор аренды на новый срок на условиях, согласованных сторонами по письменному заявлению, направленному арендодателю за три месяца до истечения срока действия договора. Договор был заключен на срок до 9 марта 2011 года.

Письмами от 28 января и от 1 февраля 2011 года арендатор уведомил арендодателя (администрацию муниципального образования) о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. В письме арендатор указал, что на арендованном земельном участке ведется строительство объекта недвижимости: проведены коммуникации и вырыт котлован. На момент окончания срока аренды строительство объекта не будет завершено.

Арендодатель в ответ сообщил арендатору об отказе продлить договор аренды по причине пропуска срока направления арендодателю уведомления о желании заключить такой договор и недоказанности целевого использования земельного участка. Арендатор, в свою очередь, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа арендодателя (администрации муниципального образования) продлить срок действия договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции заявление удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении заявления отказал.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Данная норма не устанавливает обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок, однако предоставляет арендатору преимущественное право перед другими лицами на заключение подобного договора.

Такое право обусловлено надлежащим исполнением обязательства арендатором и его желанием заключить договор на новый срок, о чем уведомляется арендодатель.

В договоре аренды предусмотрено, что письменное уведомление о намерении реализовать преимущественное право заключить договор направляется арендодателю за три месяца до истечения срока действия договора. При этом ни в договоре аренды, ни в законе не содержатся последствия нарушения срока уведомления арендодателя.

Поэтому направление арендатором уведомления в нарушение срока, предусмотренного договором аренды, однако до окончания срока действия этого договора само по себе не может являться безусловным основанием для отказа в продлении срока действия договора аренды.

Ссылка суда апелляционной инстанции на нецелевое использование земельного участка арендатором также является необоснованной. Дело в том, что использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением влечет прекращение договора аренды земельного участка, а не отказ в реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок.

На основании изложенного суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 июня 2012 г. по делу № А19-14120/2011).

В настоящее время с учетом статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ верной представляется первая точка зрения. Поэтому с учетом положений данной нормы, если арендатор направит арендодателю уведомление о желании перезаключить договор аренды до истечения срока, указанного в договоре, но арендодатель получит такое уведомление по истечении этого срока, то в таком случае срок для уведомления арендодателя будет считаться пропущенным.

Если срок для направления уведомления в договоре не указан, то арендатор обязан уведомить арендодателя о желании перезаключить договор в разумный срок до окончания срока его действия (абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ). Разумность срока будет оцениваться арбитражным судом в каждом случае исходя из обстоятельств конкретного дела (постановление Президиума ВАС РФ от 16 апреля 2013 г. № 2823/11). Так, по одному из дел арбитражный суд признал, что арендатор не пропустил срок направления арендодателю уведомления о желании воспользоваться правом на преимущественное заключение договора на новый срок в случае, когда арендодатель получил такое уведомление не позднее чем за семь дней до окончания срока действия договора (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. по делу № А41-29496/10).

Арендатор обязан направлять уведомление по адресу арендодателя, указанному в договоре. Если адрес в договоре не указан, то арендатор будет обязан направить уведомление по юридическому адресу организации-арендодателя (месту жительства гражданина-арендодателя).

Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации (п. 2 ст. 54 ГК РФ). В ЕГРЮЛ содержатся сведения об адресе (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица либо иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности, по которому осуществляется связь с юридическим лицом (подп. «в» п. 1 ст. 5 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Таким образом, уведомление, адресованное юридическому лицу, должно направляться по месту его нахождения, указанному в ЕГРЮЛ.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ, юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя. Такое юридическое лицо в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, не вправе ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в т. ч. на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т. п.). Это не касается случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица. Такие разъяснения содержатся в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 30 июля 2013 г. № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица».

В отношении физических лиц (граждан, индивидуальных предпринимателей) действует правило о том, что гражданин, сообщивший кредиторам и другим лицам недостоверные сведения о своем месте жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ).

Если арендодатель фактически находится не по своему юридическому адресу, то ему необходимо обеспечить возможность получения корреспонденции, направляемой по адресу его регистрации. Дело в том, что если арендатор направит уведомление по месту нахождения арендодателя, а оно будет возвращено почтой с отметкой «адресат по указанному адресу не значится», то в таком случае арендодатель все равно будет считаться извещенным.

Чтобы устранить неопределенность в вопросах, связанных с уведомлением арендатором арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок, арендодателю рекомендуется указывать в договоре:

  • срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о желании воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок;
  • адрес, по которому арендатор обязан уведомить арендодателя о желании воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок;
  • порядок определения момента, когда арендодатель считается извещенным о желании арендатора воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок;
  • последствия пропуска арендатором срока для уведомления арендодателя о желании воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок.
r />

Пример условия договора аренды об уведомлении арендатором арендодателя о желании заключить договор на новый срок

«Арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок не позднее чем за 1 (один) месяц до окончания срока аренды. Арендодатель считается извещенным в момент получения соответствующего письменного уведомления от арендатора. Если арендатор не уведомит арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок не позднее чем за 1 (один) месяц до окончания срока аренды, то в таком случае арендатор лишается преимущественного права заключить договор аренды на новый срок».

Арендодатель не намерен продолжать сдавать имущество в аренду

Если арендодатель более не желает сдавать имущество в аренду (например, в связи с тем, что арендодатель желает использовать объект аренды для собственных нужд), то в таком случае арендатор не сможет реализовать право на преимущественное заключение договора на новый срок. Дело в том, что право арендатора на преимущественное заключение договора на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Преимущественное право арендатора не предусматривает корреспондирующую обязанность арендодателя заключить договор в том случае, если арендодатель больше не желает сдавать имущество в аренду (постановления Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 г. № 3440/05 и от 5 июня 2012 г. № 17540/11).

Арендатор не желает заключать новый договор на условиях, предложенных арендодателем

Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок перед другими лицами не означает, что арендатор имеет право на более льготные условия аренды. Напротив, арендатор имеет приоритет перед другими лицами в отношении заключения договора именно на условиях, предложенных арендодателем. Если арендатор не согласен на предложенные арендодателем условия, то в таком случае арендодатель вправе найти новых контрагентов в отношении объекта аренды.

Однако арендодатель не может предложить арендатору условия, более худшие в сравнении с другими потенциальными контрагентами. И если, к примеру, арендодатель предложил арендатору заключить договор с арендной платой 150 000 руб. в месяц, а другим лицам - 140 000 руб. в месяц, то в таком случае преимущественное право арендатора заключить новый договор будет нарушено.

Также может сложиться ситуация, когда на предложенных арендодателем условиях отказались заключать договор как арендатор, так и третьи лица. В таком случае арендодатель может снизить требования к заключению договора (например, снизить размер желаемой арендной платы). В этих случаях нужно иметь в виду, что при снижении арендодателем своих требований к заключению нового договора он обязан сначала предложить заключить договор на новых условиях арендатору, который обладает преимущественным правом на заключение такого договора. В противном случае арендатор может потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, который будет заключен с новым арендатором, а также взыскать причиненные убытки.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды исключено законом или договором аренды

Преимущественное право на заключение договора аренды может быть ограничено законом или договором.

В законе преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды ограничивается применительно к договорам:

  • проката (п. 2 ст. 627 ГК РФ);
  • аренды транспортных средств с экипажем (абз. 2 ст. 632 ГК РФ) и без экипажа(абз. 2 ст. 642 ГК РФ);
  • аренды земельных участков (п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ);
  • водопользования (ч. 3 ст. 15 Водного кодекса РФ);
  • аренды участков лесного фонда (ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»).

В договоре может быть указано, что арендатор по окончании срока аренды не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

В таких случаях арендатор не сможет воспользоваться возможностью заключить договор на новый срок преимущественно перед третьими лицами.

Если арендодатель по окончании срока аренды не намерен продолжать договорные отношения с арендатором в любом случае, а желает сдать имущество другому лицу, то ему целесообразно включить в договор подобную формулировку, исключающую преимущественное право арендатора. Однако есть риск, что арендатор откажется подписывать такой проект договора, поскольку в этом случае арендатор лишается одного из своих существенных преимуществ.