Что такое договор ренты. Виды ренты Условия, удостоверение и регистрация договора ренты

15.03.2021 Исковое заявление

Заключение договора пожизненной ренты на квартиру – достаточно новый и еще мало распространенный у нас вид гражданско-правовых отношений, имеющий как явные, так и скрытые плюсы и минусы для обеих сторон.

Возможность приобретения собственного жилья в стране для большинства населения год от года становится все призрачнее. Цены на объекты недвижимости растут, зарплаты в условиях кризиса уменьшаются, и надеяться на обратное может только неисправимый оптимист. Не лучшая ситуация складывается и у пенсионеров, все чаще остающихся со своими проблемами наедине: невысокая пенсия, увеличение коммунальных платежей, рост цен на продукты и лекарства, отсутствие должного ухода. В поиске вариантов решения проблем люди, стремящиеся к улучшению своих жилищных условий, и пожилые владельцы квартир нашли выход – заключение договора ренты.

Что это – пожизненная рента квартиры

Чаще всего такие сделки заключают пожилые люди, которые либо не имеют родственников, либо в силу различных семейных перипетий с ними не общаются. Таким образом, они выбирают себе помощника, получающего за свою заботу не денежное вознаграждение, а квартиру.

При заключении договора пожизненной ренты его предметом становится квартира, которую ее хозяин, называемый рентополучателем , после смерти передает рентоплательщику в полное владение. Тот, в свою очередь, должен уплачивать собственнику квартиры в установленный срок (ежемесячно, ежегодно или с другой оговоренной периодичностью) определенный денежный взнос. Соглашение может предусматривать и единоразовую денежную помощь.

Право собственности переходит новому хозяину только после кончины рентополучателя. На этом договор считается исполненным, и платежи прекращаются, даже если у бывшего хозяина остались родственники, которые могут претендовать на получение наследства.

Оплата производится только в виде денежных взносов, наличных или безналичных, никакие обмены имущества недопустимы.

Величина таких выплат в пересчете на один месяц должна быть больше прожиточного минимума .

В случае, если владелец квартиры умирает до официальной регистрации договора, он аннулируется.

Отличия постоянной и пожизненной форм ренты

Кроме пожизненной ренты распространен еще один вид соглашений подобного рода – постоянная рента, которая также подразумевает оплачиваемый переход квартиры. Ее главный отличительный признак – это бессрочный характер обязательств, возложенных на рентоплательщика, по выплате ренты. Действие договора в этом случае не ограничивается каким-либо периодом времени, не зависит от продолжительности жизни получателя и заканчивается после поступления всей суммы выкупа за объект недвижимости.

Кроме денежных выплат договор может предусматривать уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание. Это могут быть любые услуги, в которых нуждается хозяин квартиры, стоимость которых соответствовала бы сумме рентного платежа. Не исключено и смешанное установление ренты: часть оплаты – в денежной сумме, другая часть – в товарах либо услугах.

Заключив пожизненное рентное соглашение, рентоплательщик не имеет права выкупить квартиру до кончины его хозяина. Он обязан выплачивать взносы в установленном объеме и в оговоренные документом сроки. А при постоянной ренте такой вариант возможен, если стороны об этом заранее договорились. Хозяин может получить причитающиеся ему денежные средства любыми «порциями». Необходимо лишь заранее согласовать это между сторонами сделки.

Отличия ренты с иждивением от пожизненной ренты

Рента на квартиру с иждивением несколько отличается от пожизненной формы ренты. Она может осуществляться деньгами или расходами на проведение ремонтов, приобретение вещей, лекарств (особенно дорогостоящих) и создание таких условий проживания, которые требуются нынешнему владельцу квартиры. Например, при болезни собственника жилого помещения рентоплательщик обеспечивает ему лечение и уход своими силами или, наняв квалифицированную сиделку.

В договоре ренты квартиры с иждивением часто указываются и специальные услуги, которые требуются собственнику. Например, предоставлять уход и содержание можно не самому собственнику квартиры, а третьему лицу, например, супругу или детям. Как и при постоянной ренте, возможна некая единоразовая выплата, предусмотренная в момент нотариального оформления договора.

Часто в таких договорах также оговаривается обязанность рентоплательщика после смерти собственника взять на себя расходы по захоронению и оплате необходимые ритуальных услуг.

Кто может заключать договор пожизненной ренты квартиры

Рентоплательщиком может стать и физическое, и юридическое лицо. Второй стороной может выступить только физическое лицо. Однако, чтобы стать получателем пожизненной ренты, необходимо наличие следующих условий:

  • гражданин должен быть единственным собственником квартиры, являющейся предметом соглашения;
  • квартира не может иметь обременений и любых ограничений на распоряжение ею.

Как правильно заключить договор

При заключении договора пожизненной ренты следует понимать, что:

  1. Договор не имеет определенной формы, и потому при его разработке и согласовании необходимо тщательно продумать все нюансы. В документе получатель ренты должен предусмотреть и описать все требования, которые он готов предъявить к плательщику. Это может быть и ежемесячный денежный платеж, и конкретные необходимые услуги - покупка лекарств и продуктов, и любые другие, интересующие пожилого человека, моменты. Будет полезным прежде, чем окончательно оформить соглашение, посоветоваться с юристом. Это касается обеих сторон – получателя и плательщика, они оба должны свести к минимуму риски быть обманутыми.
  2. Собственник жилья предоставляет документы, подтверждающие его право собственности на жилое помещение.
  3. Удостоверение сделки, как договора об отчуждении недвижимого имущества, согласно законодательству, обязательно должно быть произведено нотариусом. Несоблюдение этого условия означает признание недействительности такого соглашения, и сделка, согласно ст. 165 ГК РФ, будет признана ничтожной. Поэтому весь комплект собранных документов обе стороны – плательщик и получатель должны предоставить нотариусу, на территории деятельности которого находится квартира, являющаяся предметом рентного соглашения.
  4. Нотариус оценивает: добровольно ли будущий рентополучатель идет на сделку, осознает ли он все возможные ее последствия, и при отсутствии препятствий заверяет подписанный сторонами договор.
  5. Далее пакет документов передаётся в Росреестр для регистрации. В свидетельстве на собственность объекта недвижимости указывается уже новый собственник жилья и обязательно прописывается обременение. Рентоплательщик должен исполнять все условия контракта вплоть до смерти рентополучателя. После получения из органов ЗАГС справки о смерти прежнего хозяина квартиры, рентоплательщик получает право подать заявление о снятии с собственности обременения. Он становится полноправным владельцем квартиры.

Условия договора, его удостоверение и регистрация

В договоре пожизненной ренты прописываются:

  • Стороны договора.
    Необходимо указать ФИО, паспортные данные плательщика и получателя.
  • Предмет договора.
    Указывается квартира, в отношении которой заключен договор, ее адрес, общая площадь, количество комнат.
  • Условия договора.
    Здесь подробно описываются все права, взаимоотношения и обязанности сторон.
  • Условия расторжения договора.
    Необходимо определить, почему контракт может быть прекращен или расторгнут ранее, чем наступит смерть рентополучателя.
  • Ответственность сторон.
    Необходимо указать, какие штрафные санкции предусмотрены за нарушение участниками условий соглашения.
  • Разрешение споров.
    Разъясняется способ разрешения возникающих споров по договору. Такие разногласия разрешаются, как правило, в суде.
  • Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Необходимые документы

Для осуществления государственной регистрации договора пожизненной ренты надо подготовить и представить все необходимые для этого документы:

  • заявление в Росреестр на госрегистрацию договора пожизненной ренты;
  • оригиналы и копии паспортов участников сделки;
  • согласие супругов плательщика и получателя на совершение сделки, заверенное нотариально;
  • документы, удостоверяющие право получателя на собственность;
  • копия лицевого счета и выписку из домовой книги на рентополучателя;
  • справка о стоимости квартиры;
  • кадастровый паспорт на помещение и экспликацию;
  • заверенный нотариусом договор;
  • оплаченная квитанция госпошлины.

Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры

При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:

  • плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;
  • плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;
  • получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;
  • родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;
  • получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.

Просчитывая необходимость заключения договора ренты, следует оценить все его плюсы и минусы.

Плюсы:

  1. рентополучатель имеет возможность расторгнуть контракт лишь в судебном порядке, тогда как, например, завещание, можно легко переписать;
  2. договор ренты регистрируется в Росреестре, поэтому рентополучатель перестает быть объектом пристального внимания «черных риэлторов» и других мошенников;
  3. заключаемое соглашение обоюдовыгодно: пожилой человек получает уход и дополнительный доход, продолжая жить в привычной обстановке, а плательщик при выполнении всех условий приобретает собственное жилье.

Минусы:

  1. плательщик должен ежемесячно перечислять определенную сумму получателю;
  2. при нарушении плательщиком срока выплаты платежей, получатель имеет возможность расторгнуть договор, а перечисленные до этого деньги возвращены плательщику не будут.

Когда и как можно расторгнуть договор

Обычно контракт прекращает действие лишь после кончины рентополучателя, но есть возможности расторгнуть его и ранее.

Отношения можно разорвать, если:

1 Стороны достигли между собой согласия без каких-либо взаимных претензий. Соглашение о расторжении оформляется с соблюдением всех законодательных норм и заверяется нотариусом. Рентополучатель возвращает свое право собственности на жилье, а с плательщика снимаются все обязанности перед получателем. 2 Рентоплательщик нарушает свои договорные обязательства перед получателем. Такая ситуация решается через суд. Рентополучатель обращается в судебный орган с заявлением, и на время разбирательства плательщик имеет право прекратить выполнение свои обязанностей; 3 Договор признается недействительным. Такие ситуации встречаются, когда мошенники обманным путем склоняют пожилых людей к подписанию рентного договора. Их родственники выясняют, что стариков обманули или воспользовались их недееспособностью, и через суд добиваются признания неправомерности условий контракта; 4 Произошло повреждение квартиры. Если владелец передает права на эксплуатацию своей недвижимости плательщику, а тот умышленно или неумышленно допускает ее повреждение или даже разрушение, то рентополучатель обращается в суд с заявлением о расторжении сделки и возвращении себе имущества. Стоимость ущерба включается в пожизненную ренту, а рентоплательщик и дальше будет обязан осуществлять предусмотренные договором рентные платежи.

Сторонам договора не следует переходить на дружеские доверительные отношения: держите их в рамках партнерских.

Сохраняйте квитанции об оплате услуг и покупок за все время действия соглашения.

Все денежные средства передавайте и принимайте только с оформлением расписки или другим способом, который бы документально подтверждал факт оплаты (банковским или почтовым переводом).

Если вы договоритесь о периодическом подписании некоего акта о приеме-передачи услуг, в котором будет отражено, что обязанности сторонами полностью исполнены и претензий нет, то это защитит от возможных мошеннических действий противоположной стороны.

Пожизненная рента может стать хорошим вариантом для решения проблем с отсутствием жилплощади. Конечно, для получения квартиры в свою полную собственность плательщику приходится ждать кончины получателя ренты, а за это время рентоплательщик обязан соблюдать и выполнять пункты контракта, создать благоприятные условия для жизни пожилого человека, ни в чём его не ущемляя.

При честном выполнении всех положений соглашения выгоду получают обе его стороны.

Условия договора

Существенными условиями договора ренты являются:

Предмет. Рента, выраженная в денежной форме, требует оценки ее стоимости (п.1 ст. 554, п.1 ст. 561, п.1 ст. 568 ГК). Рента, выраженная в натуральной форме, не требует оценки стоимости, в этом случае само имущество является существенным условием.

Обеспечение исполнения обязательства по выплате ренты. Существенным условием договора ренты, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является также условие, согласно которому плательщик ренты обязан предоставить получателю ренты обеспечение исполнения его обязательства в соответствии со ст. 310 ГК (неустойку, поручительство, банковскую гарантию, задаток и др.). В качестве альтернативы ст. 558 ГК допускает страхование плательщиком ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору ренты в пользу получателя ренты.

При невыполнении плательщиком ренты обязанностей по предоставлению получателю ренты обеспечения исполнения своих обязательств либо страхования риска ответственности, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п. 3 ст. 558 ГК).

В случае просрочки выплаты ренты плательщик ренты уплачивает ее получателю проценты, размер которых предусмотрен ст. 366 ГК, если только иной размер процентов не установлен договором ренты.

Виды ренты

Выделяют следующие виды договора ренты: постоянная, пожизненная, пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента

Статьями 560 - 566 ГК оговорены особенности постоянной ренты.

Согласно п. 1 ст. 560 ГК получателями постоянной ренты могут быть как граждане, так и некоммерческие юридические лица, если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности.

В отношении плательщиков постоянной ренты закон никаких ограничений не устанавливает. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица, если только учредительные документы разрешают им заниматься такого рода деятельностью.

В договоре постоянной ренты допускается изменение субъектного состава. Так, право на получение ренты может передаваться путем уступки требования или переходить по наследству и т.п. (п. 2 ст. 560 ГК). Однако, новые получатели ренты должны соответствовать требованиям, изложенным выше.

По смыслу ст. 561 ГК приоритетной формой рентных платежей являются деньги в установленных договором размерах.

Договором постоянной ренты допускается также выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Денежная сумма, установленная соглашением сторон, является базовой и имеет определяющее значение при разных формах выплаты ренты. Применительно к имуществу закон не устанавливает каких-либо ограничений. На практике рентные платежи могут носить смешанный характер, когда часть ренты выражается в денежной сумме, а часть - в виде вещей, работ, услуг, эквивалентных по стоимости согласованной сторонами денежной сумме.

Существенным условием постоянной ренты является ее размер. Конкретный размер постоянной ренты устанавливается исключительно соглашением сторон. Размер выплачиваемой ренты, если только иное не предусмотрено договором, не является величиной постоянной, поскольку он согласно п. 2 ст. 561 ГК увеличивается пропорционально увеличению установленного законодательством размера базовой величины.

Срок договора постоянной ренты определяется самой ее сутью, т.е. выплата ренты не может быть ограничена каким-то периодом, хотя периодичность выплаты рентных платежей может быть определена применительно к какому-то календарному сроку. Если стороны не согласовали сроки выплаты ренты в договоре, то в силу ст. 562 ГК постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Обязательственные отношения сторон по договору ренты могут существовать бесконечно долго. Но это отнюдь не означает, что они не могут быть прекращены ни при каких обстоятельствах. Обязательство по ее выплате может быть прекращено как по основаниям, общим для большинства гражданско-правовых обязательств, так и по специальным основаниям. Так, обязательство ренты прекращается, когда права получателя ренты переходят к субъекту, который в силу закона не может выступать в качестве такового (например, к коммерческой организации, или к некоммерческой, но не имеющей такого права в силу учредительных документов). Также рентное обязательство может быть прекращено путем выкупа постоянной ренты ее плательщиком. Указанное право плательщика ренты в силу ст. 563 ГК является безусловным и может быть реализовано независимо от наличия каких-либо обстоятельств и мотивов, обосновывающих такой выкуп. Более того, плательщик ренты в силу закона не может отказаться от своего права на выкуп ренты, равно как и от дальнейшей выплаты ренты без ее выкупа. Условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно (часть первая п. 3 ст. 563 ГК). Договором, однако, может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (часть вторая п. 3 ст. 563 ГК).

Для действительности отказа плательщика постоянной ренты от ее выплаты путем выкупа необходимо соблюдение ряда условий:

1) отказ должен быть заявлен плательщиком ренты в письменной форме.

2) отказ должен быть заявлен не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты, а так как договором постоянной ренты может быть предусмотрен более длительный срок для такого заявления плательщиком ренты, то трехмесячный срок является, таким образом, минимальным сроком, который должен быть соблюден, если стороны при заключении договора не условились об ином.

3) плательщик ренты не освобождается от рентного обязательства, несмотря на подачу в установленный срок письменного заявления об отказе, до тех пор, пока получатель ренты не получит всю сумму выкупа, если только иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

В соответствии со ст. 565 ГК выкупная цена постоянной ренты определяется договором постоянной ренты. Нормативно размер выкупной цены предопределен только на случай отсутствия условия о ней в договоре. В таком случае законом предусмотрены 2 подхода:

1) При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество было передано под выплату ренты с оплатой, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

2) При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество было передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену включается как годовая сумма подлежащей выплате ренты, так и цена переданного имущества, которая определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 394 ГК.

В силу ст. 564 ГК выкуп постоянной ренты может осуществляться и по инициативе получателя ренты. В частности в случае просрочки плательщиком ренты ее выплаты более чем на 1 год. Указанное правило носит диспозитивный характер, поскольку договором могут быть определены и иные сроки. Получатель также вправе требовать от плательщика ренты ее выкупа в случае нарушения последним своих обязательств по обеспечению выплаты ренты (ст. 558 ГК).

В качестве самостоятельного основания названо в ст. 564 ГК признание плательщика ренты экономически несостоятельным (банкротом) либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться плательщиком ренты в размере и сроки, установленные договором. Для применения данного основания должно иметь место признание плательщика ренты несостоятельным (банкротом), осуществленное по установленной процедуре судом.

Получатель ренты вправе требовать ее выкупа плательщиком также в случае, когда недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено несколькими лицами (п. 4 ст. 564 ГК).

Перечень оснований, перечисленных в ст. 564 ГК, когда получатель ренты вправе требовать выкупа ренты ее плательщиком, не является исчерпывающим. Договором могут быть предусмотрены и иные основания для предъявления получателем ренты такого требования и его удовлетворения.

Выкупная цена постоянной ренты в случаях, когда инициатива выкупа ренты исходит от ее получателя, определяется по тем же правилам., что и при отказе от дальнейшей выплаты ренты ее плательщиком (ст. 565 ГК).

Обязательство по выплате постоянной ренты прекращается в случае гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату этой ренты за плату (п. 2 ст. 566 ГК), если плательщик не требует изменения условий ее выплаты. Если же имущество под выплату постоянной ренты было передано бесплатно, то плательщик ренты несет риск случайной гибели или случайной порчи, повреждения такого имущества, как его собственник, т.е. он обязан выплачивать ренту на прежних условиях и прекращение рентных обязательств может иметь место только по иным обстоятельствам, например, посредством выкупа ренты.

Договор ренты имеет место, когда одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Условия, реквизиты и иная информация, подлежащие включению в договор ренты:

  • наименование и номер договора;
  • дата и место заключения договора;
  • реквизиты сторон (представителей сторон);
  • предмет договора (точное определение передаваемого имущества);
  • размер рентной платы;
  • сроки исполнения сторонами обязательств;
  • порядок перехода права собственности;
  • распределение рисков между сторонами;
  • гарантийные обязательства;
  • страхование предмета договора;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • освобождение сторон от ответственности;
  • действия сторон и последствия при наступлении форс-мажора;
  • порядок разрешения споров сторон;
  • условия расторжения договора;
  • информация о приложениях к договору и др.

Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Существенными условиями договора ренты являются:

  • предмет договора – имущество, подлежащее передаче в собственность;
  • рентная плата;
  • обеспечение выплаты ренты.

Дополнительными условиями договора ренты являются:

  • условие о возмездном или безвозмездном отчуждении имущества под выплату ренты (порядок приема-передачи имущества по договору ренты);
  • момент перехода права собственности;
  • и другие дополнительные условия, в зависимости от вида договора ренты.

Сторонами договора ренты являются:

  • получатель ренты – физические лица (в случае, если передается имущество в постоянную ренту, получателями могут быть также некоммерческие организации);
  • плательщик ренты – правосубъектные физические и юридические лица.

Виды договора ренты:

  • постоянная рента – предусматривает обязанность выплачивать ренту бессрочно;
  • пожизненная рента – предусматривает обязанность выплачивать ренту в течение срока жизни получателя ренты;
  • пожизненное содержание с иждивением – предусматривает обязанность выплачивать ренту на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату (в этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже постольку, поскольку не противоречит существу договора ренты) или бесплатно (в этом случае к отношениям сторон применяются правила одоговоре дарения постольку, поскольку не противоречит существу договора ренты).

Договор ренты предполагается реальным (т.е. плательщик ренты становится собственником передаваемого по договору ренты имущества при заключении договора), если в законе или договоре не предусмотрено иное.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

3946

Договор постоянной ренты: основные понятия

Под рентой понимается такое соглашение, которое заключается между сторонами для подтверждения передачи от одного гражданина недвижимости в собственность другому в обмен на фиксированные ежемесячные выплаты или .

Данные правоотношения регулируются и контролируются главой 33 ГК РФ , а пояснение самого понятия « » дается в Постоянная рента регламентируется параграфом 2 главы 33 ГК РФ .

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Законом предусмотрены три вида ренты:

  1. до момента смерти получателя;
  2. постоянная;
  3. оплата проживания получателя ренты до конца его жизни.

Основным условием постоянной ренты является то, что сумма по соглашению выплачивается в срок и беспрерывно. Размер устанавливается по договоренности между сторонами.

Сторонами сделки могут быть физические лица, достигшие совершеннолетнего возраста и являющиеся дееспособными на момент подписания акта. могут стать только те граждане, которые владеют недвижимость по праву собственности, а вот вправе являться как физические, так и юридические лица. Если участник сделки юридическое лицо, то оно должно подтвердить, что деятельность компании не нарушает условий сделки и представить подтверждающие документы.

Предмет договора постоянной ренты

Договор постоянной ренты должен содержать все существенные условия, необходимые для того, чтобы сделка считалась действительной. Одним из таких условия является предмет соглашения.

Предмет сделки — это та собственность, которая передается рентодателю за осуществление периодических выплат в пользу ее получателя.

Во время заключения акта в его содержании прописывается вся техническая характеристика недвижимости:

  • Стоимость.
  • Площадь помещения.
  • Количество комнат.
  • Наличие или отсутствие имущественных в отношении этого имущества.

Цена квартиры определяется посредством предоставления оценочного акта.

Существенные условия договора постоянной ренты

В главе 33 ГК РФ отражены существенные условия договора постоянной ренты :

  • Сроки заключения сделки.
  • Предмет соглашения.
  • Размер оплаты.
  • Условия выкупа ренты.

Также очень важно указать размер компенсации за пропуск платежей. Помимо уже обозначенных условий, в соглашении могут быть прописаны и дополнительные требования, как со стороны получателя ренты, так и со стороны плательщика. Например, организация погребения умершего получателя или выполнение периодического ремонта квартиры.

Форма договора постоянной ренты

Относительно соглашения постоянно ренты предусмотрена письменная форма и обязательное заверение в нотариате. Если сделка подразумевает отчуждение недвижимости, принадлежащей получателю выплаты, то акт необходимо будет предоставить в Росреестр для госрегистрации.

В акте ренты прописываются:

  • Место, время и дата заключения соглашения.
  • Информация о каждой из сторон: паспортные данные, адрес проживания, .
  • Предмет сделки.
  • Порядок проведения сделки и основные требования в отношении ее участников.
  • Права и обязанности сторон соглашения.
  • Условия выкупа ренты.
  • Ответственность участников соглашения и форс-мажорные обстоятельства.
  • Сроки договора постоянной ренты, а также иные моменты.
  • Подписи сторон.

Документ должен составляться только при наличии правоустанавливающей документации на недвижимость, а также текст соглашения пишется простым лаконичным, однозначно трактующимся языком.

Порядок заключения договора постоянной ренты

Законом предусмотрен стандартный заключения договора постоянной ренты :

  1. Стороны соглашения обращаются в нотариат и предоставляют все необходимые документы, в том числе правоустанавливающую и техническую документацию на квартиру.
  2. Нотариус проводит проверку документов и составляет договор ренты, соответствующий требованиям участников.
  3. Стороны знакомятся с соглашением и подписывают его в присутствии нотариуса.
  4. Договор заверяется, и участники получают по экземпляру.
  5. После этого документ передается на регистрацию в Росреестр.

Регистрация соглашения также проводится в установленном порядке, в течение двух недель . Договор вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован должным образом.

Список документов

Чтобы составить соглашение ренты, от участников сделки потребуется собрать определенный :

  • Документы, подтверждающие личность сторон (если плательщик ренты – юридическое лицо, то необходима нотариальная доверенность).
  • Бумаги, подтверждающие право рентополучателя распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
  • Документация технического характера, дающая описание недвижимости (техпаспорт, кадастровый план, выписки из ЕГРП).
  • Выписка из домовой книги относительно наличия прописанных лиц.
  • Документы на юридическое лицо (если оно выступает в роли участника сделки).

Предоставляются только подлинники документов.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по договору постоянной ренты

Вопрос : Здравствуйте, эксперты! Меня зовут Ирина, и мне очень нужен совет. У меня имеется квартира, но продавать я жилье не хотела бы. Могу ли я предоставить ее в качестве предмета постоянной ренты, получать за это деньги периодически, но не передавать имущество в собственность другому лицу? Что мне необходимо сделать, чтобы составить договор ренты, и где его регистрируют? И смогу ли я расторгнуть соглашение, если мне что-то не понравится?

Ответ : Добрый день. Уважаемая Ирина, в ст. 602 ГК РФ четко прописаны, что под рентой понимается передача имущества именно в собственность, взамен получении постоянного содержания.

То есть вы не сможете оставить квартиру в личной собственности и в тоже время получать за нее платежи. Для этого случая вам подойдет заключение обычного договора аренды.

Если вы все же решите заключить соглашение о постоянной ренте, то от вас потребуются правоустанавливающие документы на квартиру, все необходимые справки и выписки технического характера, а также личные документы (паспорт). Собрав всю документацию, нужно будет обратиться к нотариусу, чтобы он составил необходимый акт. Для этого потребуется присутствие и второго участника с соответствующими документами. После этого, договор подписывается, и юрист его заверяет. Получив соглашение, вы совместно с плательщиком ренты отправляетесь в Росреестр и сдаете документы на перерегистрацию прав собственности на жилплощадь. После того как соглашение вступит в юридическую силу, вы будете получать оплату, прописанную в договоре.

Что касается прекращения договора, то гражданское право дает сторонам возможность сделать это в добровольном порядке по соглашению между участниками. Если соглашение не достигнуто, то единственный вариант – это обращение в суд, однако для иска должны иметься веские основания.

Заключение

В заключении можно сформулировать ряд советов:

  1. Соглашение о ренте является правовой сделкой в рамках которой одна сторона передает другой свою недвижимость, а взамен получает пожизненное или постоянное содержание.
  2. Сторонами сделки выступают: получатель ренты и плательщик. Причем получателем может быть только физическое лицо, являющееся совершеннолетним и дееспособным, а плательщиком и физическое и юридическое, если условия не противоречат деятельности фирмы.
  3. Содержание договора определяется существенными условиями сделки и пожеланиями участников соглашения.

Догово́р ре́нты - соглашение, в соответствие с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (рентные платежи)

Различают следующие виды договора ренты :

Договор постоянной ренты

Договор пожизненной ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением.

Стороны договора

Сторонами в договоре ренты являются получатель ренты - рентный кредитор и плательщик ренты - рентный должник.

Рентный кредитор - лицо, передающее своё имущество в собственность другого лица (рентного должника) с целью получения дохода (ренты) в течение длительного периода времени. Получателем ренты могут выступать физические лица (по договору постоянной или пожизненной ренты, по договору пожизненного содержания с иждивением), а также некоммерческие организации (по договору постоянной ренты), если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Коммерческие организации не могут быть получателями ренты, так как это противоречит самой сущности ренты, которая предполагает невовлеченность в создание дохода, получаемого рантье.

Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты (например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан - так называемый договор в пользу третьего лица.

Рентный должник - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу (рентному кредитору) доход (ренту) в течение длительного периода времени. В качестве плательщиков ренты могут выступать любые физические и юридические лица в соответствии с их правосубъектностью.

Предметом договора ренты выступает только индивидуально-определённое имущество, находящееся на праве собственности, а именно: вещи - как движимые, так и недвижимые, наличные деньги и документарные ценные бумаги. Таким образом, не могут быть предметом договора ренты имущественные права, в том числе безналичные деньги и иные права требования, бездокументарные ценные бумаги, а также работа и услуги, информация, исключительные права и личные нематериальные блага.

Особенности правового регулирования

Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом договора ренты, предопределяют особенности порядка его отчуждения под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д.

Рентные платежи

По общему правилу, договор ренты является возмездным, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Иначе говоря, помимо рентных платежей, получатель ренты имеет право на встречное представление (плату) при передаче имущества под выплату ренты. Если отчуждение имущества предполагается возмездным, то к соответствующей сделке субсидиарно применяются правила о договоре купле-продажи. В случае безвозмедного отчуждения имущества сторонам, кроме специальных правил о том или ином виде ренты, следует также руководствоваться нормами, регулирующими договор дарения.

В качестве рентных платежей могут выступать:

Деньги, либо эквивалентное по стоимости: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг - в договоре постоянной ренты.

Только деньги - в договоре пожизненной ренты.

Деньги, либо иждивение, то есть содержание и уход: обеспечение жильем, питанием, одеждой, лекарствами и др. - в договоре пожизненного содержания с иждивением.

Форма предоставления рентных платежей устанавливается соглашением сторон и может быть комбинированной (например, одна часть ренты выплачивается деньгами, а другая - предоставлением услуг).

В целях защиты интересов рентного кредитора закон может определять минимальный размер постоянной и пожизненной ренты, а также минимальную стоимость общего объема содержания с иждивением. Законом также предусмотрено обязательное увеличение размера ренты пропорционально увеличению величин прожиточного минимума.

Право на рентные платежи возникает у рентного кредитора только после передачи имущества под выплату ренты; с этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у рентного должника. Таким образом, договор ренты относится к числу реальных.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся, так как договор заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и подлежит систематическому исполнению. Поэтому закон устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

В случае просрочки выплаты рентных платежей плательщик ренты обязан уплатить получателю ренты проценты, размер которых определяется законом, либо договором.

Срок договора

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Постоянная рента устанавливается бессрочно.

Форма договора

Договор ренты должен быть заключён в письменной форме и удостоверен нотариусом. Если договор предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то он подлежит государственной регистрации. Рентное обременение также должно быть зарегистрировано.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то он будет считаться недействительным (ничтожным). Если договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться незаключенным, так как закон не содержит указания на его недействительность.

Существенные условия договора

Существенные условия договора ренты зависят от его разновидности. Общим для всех видов договора ренты существенным условием является, во-первых, его предмет. Под выплату постоянной и пожизненной ренты может быть передано любое имущество, тогда как объектом договора пожизненного содержания с иждивением выступает исключительно недвижимое имущество.

Во-вторых, к таким условиям относится обязанность рентного должника обеспечить интересы рентного кредитора. Таким образом законодатель стремиться защитить интересы последнего.

Защита интересов рентного кредитора

Средства защиты интересов рентного кредитора различаются в зависимости от правового режима имущества.

1. Если под выплату ренты передается движимое имущество, то в качестве таких средств могут использоваться:

Способы обеспечения исполнения обязательств по уплате ренты: залог, задаток, неустойка, удержание, поручительство; либо

Страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты в пользу рентного кредитора.

2. Если под выплату ренты передается недвижимость, то в качестве обспечительной меры применяется залог (ипотека). Таким образом, отчуждение обременённого рентой недвижимого имущества возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя.

Рентное обременение следует за имуществом и связывает лиц, в собственности которых побывало это имущество, субсидиарной ответственностью, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность.

Неисполнение рентным должником обеспечительных условий договора, а также их утрата или ухудшение по обстоятельствам, за которые рентный кредитор не отвечает, даёт последнему право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Риски

Договор ренты относится к числу алеаторных, то есть носящих рисковый характер. Он проявляется в том, что один из контрагентов может фактически получить встречное удовлетворение меньшего объема, чем сам предоставит, так как объем рентных платежей является неопределенным ввиду неопределённости же срока выплаты ренты.

Риск случайной гибели или повреждения имущества при этом рассматривается с точки зрения прекращения или продолжения обязательств по выплате рентных платежей. В договоре постоянной ренты риск несёт рентный должник, если он получил имущество под выплату ренты безвозмездно; в случае гибели или повреждения имущества он не освобождается от обязанности по уплате рентных платежей. Если договор ренты был заключён на возмездных началах, то при случайной гибели имущества рентный должник может потребовать расторжения договора или изменения его условий. В договоре пожизненной ренты риск не зависит от того, было имущество отчуждено возмездно или безвозмездно.

Догово́р постоя́нной ре́нты - соглашение, в соответствии с которым получатель ренты передает принадлежащее ему имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму, при этом срок действия договора не ограничен каким-либо периодом времени

Предметом договора постоянной ренты может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Рентные платежи устанавливаются, как правило, в денежной форме, однако допускается выплата ренты путём предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Не исключается установление и смешанной формы ренты, сочетающей в себе выплату денег и предоставление содержания в натуре.

Существенными условиями договора являются размер рентных платежей и срок их выплаты. Размер рентных платежей устанавливается по соглашению сторон, но не должен быть менее одной величины прожиточного минимума в расчёте на месяц - в этом случае он подлежит индексированию с учётом повышения этой величины. Срок выплаты рентных платежей определяет сущность данной разновидности рентного обязательства и устанавливается без ограничения каким-либо временным отрезком. Иначе говоря, рента выплачивается постоянно, с определённой периодичностью, как правило, если иное не предусмотрено договором, в конце каждого календарного квартала.